Une augmentation cyclique des taux de financements bancaires
En décembre 2011, la marge entre le taux interbancaire à 3 mois (Euribor) et le taux de référence quotidien (Eonia) a atteint 80bps en moyenne. Bien qu’elle reste en dessous du niveau d’octobre 2008 (129bps) suite à la faillite de Lehman Brothers, cette marge a plus que doublé depuis juin 2011. Cela illustre des tensions croissantes dans le marché du financement interbancaire. Au Royaume-Uni, la situation ne semble que légèrement meilleure. Le financement de l’immobilier commercial en Europe dépend encore largement des banques (pour 93 % en 2010 avec les covered bonds d’après le rapport Global Debt Funding Gap de DTZ). En conséquence, une nouvelle compression du financement interbancaire pourrait se traduire par une augmentation des marges et une diminution des financements immobiliers disponibles comme en 2009.
Des taux de financements bancaires structurellement plus élevés
Même dans le cas d’un retour à la normale du marché interbancaire, la mise en place des normes de Bâle III devrait amener à des marges plus élevées pour les financements immobiliers proposés par les banques. En effet, Bâle III doit notamment amener les banques à conserver un stock plus élevé d’actifs liquides (Liquidity Coverage Ratio), à s’orienter vers des profils de financements à long terme (Net Stable Funding Ratio) et à augmenter la proportion de leurs fonds propres. Ces mesures, qui ont pour but d’améliorer la solidité du secteur bancaire, devraient également amener à un coût de financement plus élevé pour les banques et donc pour les financements immobiliers.
Des sources de financements immobiliers alternatives
Bien que les banques devraient continuer à jouer un rôle crucial dans le financement de l’immobilier, les foncières devraient considérer une diversification des sources de financement de leurs dettes. Par exemple, plusieurs compagnies d’assurances ont annoncé leur intention d’offrir des financements en immobilier commercial. Le 6 janvier 2012, la foncière britannique Shaftesbury a annoncé qu’une de ses joint-ventures a obtenu une ligne de financement de £120m auprès d’Aviva Commercial Finance Limited. Par ailleurs, le marché obligataire devrait rester une alternative intéressante pour les grands groupes comme illustré par le succès de l’émission obligataire d’Unibail-Rodamco de €500m (Décembre 2011). Pour les foncières moins importantes, l’accès au marché obligataire peut se faire par une structuration financière : par exemple, le 13 décembre 2011, la foncière suédoise Fabege a annoncé l’émission d’une obligation de SEK650m par le biais d’une société financière, détenue conjointement avec Wihlborgs, Peab et Brinova.
