L’article R 145-10 du code de commerce dispose que « le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L 145-33 et R 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée. »
1. Les usages en matière de cinémas
Depuis plusieurs années, les experts utilisent une méthode, validée par la doctrine et la jurisprudence, permettant d’évaluer la valeur locative des cinémas. Cette méthode consiste à :
a. déterminer la recette théorique nette du cinéma
La recette théorique est déterminée en multipliant le taux d’occupation du cinéma par la recette théorique maximale. Cette dernière résulte, quant à elle, de la multiplication du prix du ticket hors TVA et hors taxe spéciale additionnelle (TSA) avec la capacité maximale du cinéma. Si l’exclusion de la TVA ne fait pas débat, la jurisprudence et les experts sont divisés sur la prise en compte de la TSA dans le prix du ticket de cinéma.
La TSA est une taxe prélevée sur les recettes de guichet des salles de cinéma et versée au Centre national de la cinématographie (CNC) qui gère le soutien financier de l’État à l’industrie cinématographique. Les sommes ainsi perçues sont ensuite redistribuées, par le Fonds de soutien, au secteur de l’exploitation et aux autres secteurs du cinéma et ce, dans une proportion de 47 % / 53 %.
Le soutien accordé aux exploitants prend la forme d’une subvention accordée uniquement pour financer des travaux de modernisation ou de création de salles. De nombreux experts intègrent la TSA dans le prix du ticket. Au contraire, considérant que la TSA ne profite pas directement aux exploitants de cinémas, les juges ont, quant à eux, tendance à l’exclure. Ainsi, dans un arrêt récent en date du 15 décembre 2011, la cour d’appel de Douai a confirmé le raisonnement du juge des loyers commerciaux de Lille qui avait écarté la TSA « au motif que la prendre en compte reviendrait à asseoir, en partie, la valeur locative sur les efforts commerciaux développés par l’exploitant ; au surplus, [ce raisonnement] est corroboré par la doctrine et la jurisprudence rapportées par la Fédération Nationale des Cinémas. »
La cour de Besançon avait également considéré que « la recette servant de base à la valeur locative doit s’apprécier hors TVA, dans les mêmes conditions qu’elle servait de base à la détermination du loyer, ainsi que cela est préconisé par la Fédération nationale du cinéma français et que la taxe spéciale additionnelle (TSA), à laquelle est assujetti chaque ticket de cinéma et qui est réservée à l’État par l’exploitant, et ouvre droit à des subventions dans le cadre d’un dispositif de financement d’opérations de modernisation d’un cinéma intégré à un circuit ou de création d’un nouvel établissement, n’a aucune incidence sur la valeur locative et doit être exclue de la détermination de celle-ci. »
Malgré cette jurisprudence, la cour d’appel de Paris a récemment adopté une position médiane en considérant que, si la part de la TSA qui bénéficiait aux autres secteurs de l’industrie cinématographique devait être exclue du prix moyen du ticket, la part de cette taxe affectée aux exploitants, soit 47 %, devait être prise en compte. A ce jour, la cour de cassation ne s’est pas prononcée sur ce point.
b. appliquer, à la recette théorique nette, un pourcentage qui varie notamment en fonction des charges de l’exploitant et de la qualité de l’emplacement et de l’immeuble.
Les taux appliqués pour les cinémas oscillent entre 7 % et 10 % en fonction de l’emplacement et de la fréquentation du cinéma. Ainsi, pour un cinéma situé au cœur du quartier latin, un taux de 8 % a été retenu et le taux de 7 % a été appliqué à un cinéma situé dans le centre-ville de Nice. Dans l’arrêt en date du 1er février 2012, la cour d’appel de Paris a confirmé que le taux applicable sur les Champs-Élysées était de 9,5 %, sans prendre en compte la localisation spécifique du cinéma sur l’avenue.
c. ajouter un pourcentage des recettes annexes de publicité et de confiserie
Les taux applicables à ces recettes varient entre 10 % et 20 %.
2. L’arrêt rendu le 29 janvier 2003 par la cour d’appel de Paris
Ainsi qu’il vient d’être démontré, la méthode de calcul de la valeur locative des cinémas exclut la prise en compte des prix couramment pratiqués dans le voisinage. Or, en 2003, la cour d’appel de Paris a considéré que, pour les emplacements de prestige tel que les Champs-Élysées, cette exclusion aboutissait à fixer une valeur locative trop inférieure à la valeur de marché. En conséquence, la cour d’appel de Paris a jugé que « la méthode de calcul selon les usages professionnels doit, lorsqu’il s’agit d’un cinéma situé dans un quartier de prestige ou de haute commercialité, être corrigé en raison de l’attrait exceptionnel qui résulte de son implantation et ce, pour ajouter une juste compensation en l’absence de prise en compte des locaux commerciaux du quartier. » Bien qu’étant inhabituelle, cette méthode ne pouvait juridiquement être contestée dans la mesure où l’article R 145-10 du code de commerce offre une option au juge qui peut se référer soit aux usages de la profession, soit aux articles L 145-33 et L 145-34 du code de commerce. En outre, une jurisprudence constante affirme que les juges ne sont pas tenus de motiver le choix de la méthode retenue. Cet arrêt, qui aurait pu ouvrir une brèche pour augmenter considérablement la valeur locative de certains cinémas, n’a pourtant pas été suivi.
3. Le jugement rendu le 27 janvier 2009 par le Juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris
Dans cette espèce, les juges ont refusé de tenir compte des prix pratiqués dans le voisinage alors que le contexte était similaire, puisque le cinéma se situait également sur les Champs-Élysées. Le Tribunal s’est justifié en indiquant que l’arrêt rendu le 29 janvier 2003 par la cour d’appel de Paris ne permettait pas d’établir l’existence d’un usage. Le propriétaire a interjeté appel de ce jugement et l’arrêt de la cour d’appel de Paris, qui sera évoqué plus loin, vient d’être rendu le 1er février 2012. Dans l’intervalle, souhaitant éviter une augmentation de la valeur locative qu’il considère comme mettant en péril la pérennité des cinémas, le législateur est intervenu pour imposer, en la matière, le recours aux usages.
4. La loi n° 2010-1149 du 30 septembre 2010
Cette loi a en effet ajouté l’alinéa suivant à l’article L 145-36 du code de commerce : « Le prix du bail des locaux construits ou aménagés, en vue d’une utilisation comme établissement de spectacles cinématographiques au sens de l’article L 121-2 du code du cinéma et de l’image animée est, par dérogation aux articles L 145-33 et suivants, déterminé selon les seuls usages observés dans la branche d’activité considérée. » Ainsi, s’agissant des cinémas, le législateur a expressément exclu l’application des articles L 145-33 et L 145-34 du code de commerce et, de ce fait, la prise en compte de prix couramment pratiqués dans le voisinage. Bien que cette loi ne s’applique pas aux procédures en cours, elle a manifestement inspiré la cour d’appel de Paris.
5. L’arrêt rendu le 1er février 2012 par la cour d’appel de Paris
La cour d’appel de Paris revient en effet sur sa jurisprudence et refuse de prendre en compte les prix pratiqués dans le voisinage. Elle considère : - d’une part, que la qualité de l’implantation est déjà prise en compte par les usages dans la détermination de la valeur locative, au travers du pourcentage appliqué à la recette théorique nette, - d’autre part, bien que la loi du 30 septembre 2010 ne soit pas applicable à cette espèce, que l’objectif de ladite loi « a été précisément d’exclure expressément le calcul de la valeur locative en référence aux articles L145-33 et suivants du code de commerce de manière à pérenniser la présence de salles de cinémas dans les villes où s’exerce une pression foncière ».
Conclusion
La méthode permettant de déterminer la valeur locative des cinémas est bien établie et unique. Il n’existe pas, à ce jour, d’alternative. En conséquence, il sera difficile de faire évoluer cette méthode qui est susceptible, à terme, de créer dans les quartiers prestigieux, une distorsion entre la valeur locative des cinémas et la valeur de marché. Les tribunaux et le législateur ont souhaité, à juste titre, préserver les cinémas en centre-ville, mais il faut s’attendre à ce que les propriétaires tentent maintenant de faire évoluer les usages.
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