Aux revenus traditionnels devant être déclarés dans la déclaration de revenus 2013 (concernant les revenus 2012) que sont en train de recevoir les contribuables, s’ajoute, pour les investisseurs immobiliers, la déclaration des revenus fonciers qui peut prendre plusieurs formes selon le type de location choisie et le montant global de ces revenus.
Première remarque : les bailleurs se divisent, pour l’administration fiscale, en deux grandes catégories : les propriétaires percevant des revenus fonciers tirés de la location d’un bien loué vide et ceux percevant des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), tirés de la location d’un bien meublé (les résidences avec services étant inclues dans cet ensemble).
Ces revenus ne sont pas imposés de la même façon selon qu’ils découlent de la location de biens vides ou meublés, selon leur montant global annuel ou encore selon les éventuels avantages fiscaux dont le propriétaire a bénéficié pour son investissement. Concrètement, que doit donc déclarer un propriétaire-bailleur et quelles charges peuvent être déductibles ?
1) Les logements loués vides
Les rentrées locatives issues de ces logements peuvent être soumises au régime forfaitaire ou réel. Le choix de l’un ou l’autre dépend du montant des loyers et de la somme des frais engagés par le bailleur durant l’année.
Régime du micro-foncier. Les bailleurs dont les revenus annuels de location ne dépassent pas 15 000 € peuvent opter pour le régime micro-foncier, régime simplifié qui permet de bénéficier d’un abattement fiscal de 30 % sur la somme des loyers bruts (loyers hors charges encaissés pendant l’année d’imposition). Pour les propriétaires concernés, il suffit de reporter le montant directement sur la déclaration de revenus 2042 dans la zone « micro-foncier » prévue à cet effet. La déduction se fera alors automatiquement et le solde sera ensuite imposé comme les autres revenus. Prévu pour couvrir l’ensemble des frais supportés par le bailleur, ce régime ne prévoit aucune autre exonération. Si les charges sont supérieures, elles ne peuvent, dans ce cas, être déduites. Attention, donc, à bien calculer !
Bon à savoir : opter pour le régime micro-foncier n’est, en effet, pas une obligation, même si les conditions (moins de 15 000 € de loyers perçus annuellement) sont remplies. Le propriétaire a la possibilité de choisir le régime réel si celui-ci se révèle plus avantageux financièrement. Cela peut être le cas si des dépenses importantes ont été engagées par le bailleur pendant l’année. A noter également que le régime micro-foncier ne s’applique pas aux dispositifs particuliers type Borloo ou Scellier, qui dépendent obligatoirement du régime réel.
Régime réel. Si les revenus locatifs dépassent 15 000 € / an, alors le régime réel s’applique de manière obligatoire. Dans ce cas, la déclaration s’effectue à partir d’un imprimé dédié (« 2044 » ou « 2044 spécial » pour les dispositifs Borloo, Robien, Besson), à ajouter à la déclaration 2042. Cette déclaration permet de détailler les dépenses effectuées et de les déduire du montant réel. Les charges récupérables englobent notamment l’entretien de l’immeuble, la réparation et l’amélioration du logement (hors travaux de démolition, construction ou reconstruction), les frais de gestion ou encore des provisions pour charges de copropriété (payées l’année précédente).
Sont également déductibles, les primes d’assurances (garanties des risques locatifs / GRL ou garanties des loyers impayés / GLI), la taxe foncière et les intérêts d’emprunt.
Bon à savoir : dès lors que les revenus générés ont été soumis au régime réel, ils le resteront pendant trois ans. Par ailleurs, le régime implique l’ensemble du foyer fiscal. Autrement dit, si vous êtes bailleur de plusieurs logements, tous devront être déclarés sous ce régime.
2) Les logements loués meublés
Deux régimes sont également à disposition pour déclarer les revenus tirés d’un bail meublé. Equivalent du système micro-foncier dédié aux locations vides, le régime micro-BIC peut être adopté si les rentrées annuelles ne dépassent pas 32600 €. Pour bénéficier de l’abattement prévu de 50 %, les revenus fonciers doivent être déclarés sur l’imprimé 2042C, dans la catégorie bénéfices industriels et commerciaux. Forfaitaire, cette déclaration simplifiée n’autorise aucune autre déduction.
Si le montant des revenus est supérieur au plafond du micro-BIC ou si les charges du propriétaire sont élevées, c’est le régime dit de « bénéfice réel » qui s’applique à partir des imprimés 2031 et 2033 (A à G) qui sont à annexer à la déclaration globale. S’ajoutent aux charges à déduire comme les dépenses d’entretien, d’amélioration et de réparation, les impôts locaux, les intérêts d’emprunt…, l’amortissement du mobilier et des locaux. Plus complexe, cette option réclame des informations comptables telles qu’un bilan, un relevé de provisions, la liste des immobilisations et amortissements, etc. Les conseils d’un professionnel peuvent s’avérer utiles.
Bon à savoir : le choix du régime du bénéfice réel engage le bailleur sur deux ans. Si le plafond de 32 600 € est dépassé, le fisc autorise le contribuable à profiter du régime micro-BIC pendant une année supplémentaire, mais pas plus !
Le revenu net foncier, une notion primordiale !
Son calcul permet de déterminer si le propriétaire est en situation de bénéfice ou de déficit foncier. Pour obtenir le revenu net foncier, il faut soustraire au montant brut des loyers la somme des charges. Pour les locations vides comme meublées, si le résultat est positif, le bénéfice foncier sera imposé sur le revenu.
A contrario, si le résultat comptable est négatif, dans le cas des locations vides, le déficit foncier peut être imputé sur le revenu et diminuer ainsi le montant de l’imposition générale (sous certaines conditions). Le principe est différent pour les locations meublées, dont le déficit est reportable et donc imputé sur les bénéfices issus des locations sur les neuf années suivantes, et non sur le revenu global.
