Le développement durable était au centre des débats du 104ème congrès des Notaires de France qui s’est déroulé du 4 au 7 mai 2008 à Nice.
Au cœur des recommandations formulées par la 4ème commission, présidée par Maître Philippe Narbey, notaire associé à Paris, figure la mise en place d’un certificat environnemental pour chacune des parcelles cadastrées.
En substance, de la même manière que sont libres d’accès les informations parcellaires, y seraient désormais attachées les données environnementales propres à chaque parcelle bâtie ou non bâtie.
Les avantages seraient nombreux pour les praticiens du droit, même si l’on ne manquerait pas de s’interroger sur la portée juridique et l’exhaustivité de ces certificats.
1 – UTILITE DU CERTIFICAT ENVIRONNEMENTAL EN MATIERE IMMOBILIERE
La sécurité juridique est au centre du droit de l’immobilier.
A ce titre, l’échange de volontés éclairées des parties à un contrat de nature immobilière procède d’une large diffusion de l’information sur le bien considéré.
Dans certains cas, il s’agira de protéger les intérêts des créanciers (registre des hypothèques), des acquéreurs (servitudes, dossier de diagnostic technique, constat de risque d’exposition au plomb, diagnostic amiante, radar et autres) ou des locataires.
Peu à peu, l’impératif de salubrité publique est venu s’ajouter à celui de transparence des transactions immobilières.
Il n’est pas suffisant dans le domaine de l’environnement.
Les sanctions du défaut d’information sont devenues de plus en plus lourdes.
Dans le domaine du droit de l’environnement, elles ne peuvent suffire.
La pratique notariée a mis en place une méthodologie classique pour organiser l’aménagement ou la cession de parcelles polluées.
Des diagnostics scientifiques sont venus s’ajouter aux clauses juridiques des contrats pour évaluer le risque de pollution, en chiffrer le coût de remise en état, voire pour paramétrer la mise en œuvre d’éventuelles garanties de passif.
Ces mécanismes couteux apparaissent, en réalité, adaptés à des opérations immobilières d’envergure, notamment de réaménagement de friches industrielles.
Tel n’est pas le cas sur des emprises foncières de petite taille ayant accueilli des activités industrielles soumises au régime de la déclaration au titre de la Loi du 19 juillet 1976 relative aux installations classées pour la protection de l’Environnement.
Ce seraient ces parcelles pour lesquelles le “certificat environnemental” serait le plus utile.
Y figureraient probablement les informations suivantes :
- vocation et destination de la parcelle,
- réglementation environnementale en vigueur,
- autorisations I.C.P.E.,
- déclaration I.C.P.E.,
- usage de produits chimiques utilisés (par ex. laboratoire d’analyse médicale, …),
- stockage de déchets,
- certificats d’élimination des déchets,
- projets de norme particulière à caractère environnemental.
En zones rurales, viendraient s’y ajouter :
- les produits de lutte phytosanitaire,
- l’usage à titre expérimental d’O.G.M.,
- la présence nappe phréatique,
- la présence de zone de captage d’eau,
- les servitudes d’utilité publique.
2 – PORTEE JURIDIQUE DU CERTIFICAT ENVIRONNEMENTAL
Il s’agit de protéger l’efficacité originelle de cet instrument en tirant les leçons des vicissitudes du certificat d’urbanisme.
Conçu pour se distinguer de la note de renseignement d’urbanisme, la pratique a peu à peu réduit la portée juridique du certificat d’urbanisme lui-même.
Il a fallu la loi S.R.U. du 31 décembre 2000 et du décret du 5 janvier 2007 pour redonner un souffle nouveau au certificat d’urbanisme en matière d’information du constructeur (article L 410-1 du Code de l’Urbanisme).
Si l’on souhaite donner force à ce type d’acte administratif, il conviendrait que les conditions soient réunies, de lege ferenda.
• Le certificat environnemental devrait être délivré par un Préfet, compte tenu de la compétence générale dont il dispose en ce domaine et des pouvoirs de substitution des maires en cas de carences de ceux-ci.
• Le contenu du certificat environnemental devrait être d’information générale ou préalable à la réalisation d’une opération déterminée
• Dans ce cas de figure, il devrait être inclus dans le dossier d’enquête publique pour éviter les difficultés juridiques attachées au principe d’indépendance des législations.
• Proscrire le recours au certificat tacite, compte tenu de l’importance de la matière et définir, dès lors, des délais d’instruction contraignants.
