Lorsqu’elle a trouvé son équilibre, une rue commerçante voit ses magasins se renouveler régulièrement dans des activités qui confirment sa vocation : proximité, généraliste, shopping textile, maison… C’est le signe que les conditions sont réunies pour permettre à ces activités de prospérer : un marché potentiel suffisant, un contexte urbain qui favorise la concentration de clients, des loyers commerciaux compatibles avec la rentabilité des activités pratiquées et enfin une cohérence de l’offre qui la rend attractive.
Cet équilibre quasi écologique, plus fragile qu’on croit, peut être menacé par des facteurs exogènes tels que la concurrence d’autres sites ou des transformations urbaines qui assèchent progressivement les flux chalands. Les commerçants se maintiennent tant bien que mal, ceux qui le peuvent vont s’installer ailleurs. Les fonds de commerces se dévaluent et ne trouvent plus preneur. Quand les locaux ne restent pas vacants, ils sont reloués à moindre prix à des activités peu exigeantes, entretenant un affaiblissement général de l’offre qui fragilise un peu plus les autres commerces.
La chute peut être extrêmement rapide. Dans certains contextes, les rues fragilisées se voient rapidement envahies par des activités bas-de-gamme (solderies, discount…). Dans d’autres, la vacance s’installe et les vitrines autrefois animées sont remplacées par des façades opaques. Naturellement, l’attrait du quartier, sinon de la ville tout entière, s’en trouve nettement diminué. Dans les cas les plus extrêmes, la rue est littéralement colonisée par des commerces communautaires et c’est l’ensemble du quartier qui se retrouve ghettoïsé en quelques années.
Les difficultés du commerce sont généralement l’indice d’un malaise plus profond. Elles sont le signe avant-coureur d’une dégradation urbaine et d’une perte de valeur immobilière qui pourront nécessiter à terme de lourds investissements publics de requalification pour relancer l’investissement privé. Les élus locaux sont donc fondés à s’intéresser au commerce, non pour répondre à des demandes corporatistes ni maintenir sous assistance respiratoire des activités condamnées, mais parce qu’il s’agit d’une fonction urbaine véritablement stratégique, au même titre que le logement ou l’immobilier d’entreprise.
Il est temps de reconnaître l’intérêt général de politiques publiques locales en matière de commerce : habitants, commerçants et investisseurs y ont tous intérêt. Cela implique de cadrer la vocation commerciale (ou non) de chaque rue, anticiper l’évolution de la commercialité et les mutations et, nécessairement, fédérer les propriétaires de murs commerciaux autour d’une gestion unifiée et pro-active. Qui mieux que la collectivité saura jouer ce rôle, en s’inspirant au besoin du savoir-faire des foncières ou des acteurs spécialisés ?
