Nombre de collectivités se demandent à juste titre comment optimiser l’équilibre financier de leurs opérations d’aménagement sans mettre en cause leurs objectifs en matière de logement.
L’impasse la plus courante consiste à élever le prix de la charge foncière. Cette solution atteint très vite sa limite, en renchérissant le prix des logements au point de les rendre invendables. Tout aussi vaine est l’idée d’augmenter sensiblement la hauteur bâtie. Rapidement, le gain est plus que compensé par les surcoûts de construction liés à la sécurité incendie. Or une différence de coût de quelques centaines d’euros au m² augmente suffisamment le prix de vente des logements pour rendre insolvables une grande partie des acheteurs potentiels.
La solution existe pourtant. Elle se joue dans l’espace public et la forme urbaine, deux paramètres opportunément maîtrisables par la collectivité et liés entre eux de manière vertueuse.
La dimension des espaces publics détermine le coût de leur aménagement, mais aussi la taille des terrains cessibles servant d’assiette aux droits à construire. Elle impacte donc doublement le bilan de l’opération, en dépenses ET en recettes. Or trop de projets, même exempts de contraintes de confinement (pollution…), consacrent aux espaces publics plus de 50 % de leur emprise, là où 30 % suffiraient à assurer une qualité urbaine satisfaisante.
Contenir la part de l’espace public dans des limites raisonnables permet de réserver, à côté du collectif, une partie des parcelles à des logements dits intermédiaires (bâtiments de quelques logements) ou individuels denses (maisons de ville). Ces produits, mieux adaptés que les immeubles collectifs aux grands logements familiaux, peuvent alors leur être destinés et absorber environ 15 % des logements à produire. Ne nécessitant pas de parkings en infrastructure, ils sont aussi nettement moins chers à construire.
Il est démontré que, à programme constant, ces dispositions permettent de réduire les coûts d’aménagement et de construction, mais aussi d’augmenter les recettes foncières. Elles ont un autre effet vertueux : moins chers, les logements se vendent nettement plus vite. Les coûts inhérents à la durée de l’opération, frais financiers liés au portage du foncier et des travaux engagés, et rémunération de l’aménageur, s’en trouvent eux aussi sensiblement réduits.
Pour simple qu’elle soit, cette approche est hélas ignorée de la plupart des aménageurs publics et des urbanistes, comme si l’équation de tout projet urbain passait nécessairement par des parcelles bâties denses “compensées” par de grands espaces publics. La pilule est amère quand, avec la sanction du marché, vient l’heure de vérité. Il est alors souvent trop tard pour reconsidérer un projet qui peut avoir consommé en pure perte des millions d’euros d’argent public.
