La loi ALUR comporte au moins une bonne nouvelle pour les promoteurs : il s’agit paradoxalement de l’encouragement de l’habitat participatif.
Rappelons que cette alternative à la VEFA consiste à faire porter la maîtrise d’ouvrage d’un projet de construction par ses futurs propriétaires, en autopromotion ou avec l’assistance d’un opérateur immobilier. Toutes choses égales par ailleurs, la forte minoration des frais de commercialisation, des marges et des frais financiers peut faire réaliser jusqu’à 10 % d’économie à l’acquéreur. L’habitat participatif est propice à des innovations prometteuses, telles que les locaux voire les services partagés, qui élèvent la valeur d’usage des logements et facilitent le “vivre ensemble”.
Certaines collectivités commencent à s’y intéresser. Elles soutiennent les associations, plus nombreuses qu’on ne le croit, qui travaillent à fédérer des particuliers acquéreurs, et elles cherchent à faciliter leur accès au foncier. Les plus volontaristes réservent des parcelles au logement participatif dans leurs opérations d’aménagement, à un prix cohérent avec l’objectif de produire du logement abordable, et se chargent de mettre les porteurs de projet en relation avec un constructeur.
Bien qu’indispensable, ce préalable ne suffit souvent pas à assurer la sortie des opérations car un programme 100 % participatif s’équilibre difficilement à un coût acceptable. En effet, la relative nouveauté de ce type de montage ne permet pas d’espérer recruter plus d’une dizaine de participants pour un même projet. Or dans un projet en collectif de moins de 10 logements, ce qui est gagné par le montage et la bonification du foncier est quasi intégralement perdu dans le surcoût de construction. Il faut généralement atteindre environ 20 à 25 logements pour neutraliser les coûts fixes.
Inclure l’habitat participatif dans des programmes mixtes
Les opérateurs immobiliers ont ici une carte à jouer : ils savent réaliser un programme participatif d’une dizaine de logements en contrat de promotion immobilière, complété de 10 à 15 logements sociaux, intermédiaires ou en accession sociale. La mixité permet de rationaliser les coûts et in fine de sortir les opérations.
À la condition très surmontable d’apprendre à associer de futurs acquéreurs à la réflexion amont de leurs produits, certains promoteurs, coopératives HLM et bailleurs sociaux devraient trouver un intérêt à se positionner sur ce type de projets dans les opérations d’aménagement. Outre qu’il répond à une demande sociale et politique (la « ville inclusive »), l’habitat participatif n’est pas sans avantages sur le plan opérationnel. Il procure une pré-commercialisation significative, pousse à l’innovation sans risque et génère une image valorisante capable de rejaillir sur l’ensemble de l’opération.
Si la taille le permet, l’opérateur peut même reproduire le montage sur plusieurs lots de 20 logements et en démultiplier les effets vertueux, par exemple en mutualisant certains espaces partagés entre plusieurs immeubles. L’effet de levier et la participation des futurs habitants permet alors d’aller assez loin dans l’innovation, en développant des projets de jardins partagés, salles de sport, locaux périscolaires, etc. qui peuvent même intéresser l’ensemble de quartier.
