A l’aube du Forum Immobilier Méditerranéen (Marseille, 9 et 10 octobre), le moment paraît judicieux pour réexaminer les opportunités, voire pour réorienter sa stratégie d’investissement immobilier dans la zone Méditerranée. Les effets de la crise semblent s’atténuer, mais s’agit-il d’une embellie passagère ou d’une vraie reprise ? Sommes-nous encore sous la menace de risques systémiques ? Quelles pourraient être les conséquences d’une crise politique, en Espagne notamment ? Bref, est-ce le bon moment pour investir en Europe du Sud, et si oui, quels pays privilégier ?
En effet, la crise immobilière de 2008 s’éloigne enfin et les pays d’Europe du Sud renouent peu à peu avec la croissance : taux de chômage en baisse, PIB à la hausse… tant en Espagne qu’au Portugal. De bonnes nouvelles économiques qui permettent de considérer à nouveau d’un œil moins critique les opportunités d’investissement immobilier dans ces deux pays. Et de facto, les Français se ruent sur le Portugal : en 2014, les investissements français ont enregistré un bond de +67%, totalisant un montant de 600 M€ ! La dernière étude ERA Immobilier sur le logement en Europe (septembre 2015) confirme la reprise du marché portugais de l’immobilier résidentiel : +20,3% entre 2007 et 2014, avec un prix moyen national (1 011 €/m²) très raisonnable, même à Lisbonne (1 225 €/m²). Quant à Porto, avec un prix moyen de 860 €/m², il s’agit là de l’une des villes les moins chères d’Europe.
Côté Espagne, toutefois, la situation est plus complexe. Le pays a renoué avec la croissance en 2014, après cinq ans d’une crise sans précédent ; les Espagnols recommencent à consommer, l’industrie redémarre, les exportations se portent bien, et cette tendance haussière devrait se poursuivre en 2015, avec une progression du PIB estimée à + 3,3%. La reprise touche également le secteur immobilier : en juillet 2015, le nombre de ventes a augmenté de 13,9% par rapport à juillet 2014.
Là encore, les investisseurs français sont très présents : selon le Conseil des notaires espagnols, ils représentaient 10% des investissements immobiliers étrangers en 2013, avec un total de 7 012 maisons et appartements acquis en tant que résidence principale, résidence secondaire ou investissement locatif, soit une hausse de 52 % par rapport à 2012. Et actuellement, les Français sont les premiers investisseurs en Espagne avec environ 40% des acquisitions, surtout en Catalogne.
Cependant, d’aucuns s’interrogent sur la pérennité de cette tendance, au regard de la volonté de la Catalogne de gagner son indépendance. Certains analystes financiers craindraient ainsi un scénario à la grecque, situation paradoxale s’il en est, alors que l'économie espagnole est entrée dans une phase de reprise. La perspective d’un « Catexit », ou sortie de la zone euro pour une Catalogne devenue indépendante après les élections régionales du 27 septembre, n’est pas faite pour rassurer les investisseurs, la région demeurant une locomotive économique pour l’ensemble du pays. Au lendemain du scrutin, les marchés semblent donc privilégier la prudence dans l'attente de l'issue des élections générales qui se dérouleront en Espagne au mois de décembre
Pourtant, à Madrid, le rebond de l’économie se fait bien sentir. La nouvelle maire, Manuela Carmena (Podemos), a relancé un projet immobilier de 6 Mds€, pour 17 000 logements. Après une chute de 23% en 2013, la plus forte baisse enregistrée en Europe, selon le cabinet Deloitte, les prix moyens du mètre carré dans le résidentiel recommencent à monter, pour se situer, au premier trimestre de 2015, à 11,8 € en location (contre 12,9 € à Barcelone) et à environ 4 000 € à l’achat. Soit un niveau plus de deux fois inférieur à la moyenne parisienne et comparable à celui de Lyon. Et avec le rebond de l’économie espagnole, les prix ne pourront que monter dans les années à venir.
Forts de ces éléments, les professionnels de la Fiabci s’accordent à croire au potentiel et à la valorisation de ces deux pays. Alors, investir en Espagne ou au Portugal ? Absolument. Mais pas n’importe comment : plus que jamais, il est indispensable de s’appuyer sur un réseau international de professionnels de l’immobilier, spécialistes, qui, grâce à leur connaissance pointue de chaque marché régional ou national, sauront orienter les investisseurs vers des produits à fort potentiel de valorisation ou de rendement .
