Actif maudit au lendemain de la crise de 2008, l’immobilier logistique deviendrait-elle la nouvelle classe d’actifs bénite des investisseurs ? Tous les indicateurs montrent en tout cas un formidable appétit des investisseurs pour les entrepôts. Impression renforcée par le baromètre de l’investissement logistique de Business Immo, en partenariat avec Prologis et IDI Gazeley, et de ses commentaires lors du dernier grand rendez-vous Afilog qui s’est tenu hier à Paris.
Les volumes d’engagements, d’abord, montrent que les investisseurs ont retrouvé ou conservé un appétit tenace pour l’immobilier logistique. Avec 1,9 Md€ investis l’an passé, le marché français dépasse allègrement la moyenne des 15 dernières années et signe même la 2e meilleure année de tous les temps, affirme JLL. Il faut remonter à… 2007 pour trouver un meilleur cru. 2016 semble s’inscrire dans la même cuvée avec déjà 285 M€ enregistrés sur le premier trimestre et 400 M€ de transactions sous exclusivité, sous compromis ou signées depuis début avril. Seul le manque de matière première – et en particulier la mise sur le marché de grands portefeuilles – pourrait freiner les ardeurs des investisseurs.
Lesquels manifestent une réelle volonté d’accélérer leurs investissements en immobilier logistique, voire même de rentrer sur cette classe d’actifs pour les novices. Le baromètre Business Immo montre que 37% des investisseurs sondés ambitionnent d’augmenter leurs investissements dans la logistique cette année et 43% espèrent les maintenir.
La solidité retrouvée du sous-jacent plaide en faveur de l’intérêt grandissant des investisseurs immobiliers pour la logistique. Dans un contexte économique toujours tendu, les transactions d’entrepôts de plus de 5 000 m2 ont dépassé la barre des 3 millions de m2. Le premier trimestre confirme la tendance avec 763 000 m2 placés selon BNP Paribas Real Estate. Le marché est tiré par l’explosion des plates-formes XXL, ces entrepôts de plus de 40 000 m2 qui sur les cinq dernières années totalisent 3,4 millions de m2 commercialisés. Un produit plébiscité par des investisseurs qui pointent quand même leur nez sur la logistique urbaine.
Tout n’est pas pour autant rose dans l’immobilier logistique. La question des loyers reste toujours aussi problématique en dépit de toutes les incantations appelant à une hausse des valeurs. L’impressionnant volume des clés-en-mains pose la question de l’adéquation de l’offre à la demande. Avec pour conséquence de maintenir un niveau d’offre à des sommets : 3,3 millions de m2 et même 4,7 millions de m2 si l’on tient compte des permis de construire obtenus.
En prise directe avec l’économie, la logistique est un excellent baromètre pour savoir si, effectivement, cela va mieux en France.
