Pas plus de 30 % de logements investisseurs… et pourquoi ?
Une idée communément admise par les aménageurs est que les produits locatifs destinés aux investisseurs ne doivent pas dépasser 30 % de la programmation d’une opération, au motif de réserver une majorité des logements privés à l’accession à la propriété, laquelle serait l’aspiration légitime de chacun.
Ce seuil de 30 % pose deux problèmes. 1) Il est parfaitement arbitraire. 2) Il tend à ostraciser un mode de production de logements dont les bénéfices économiques et sociaux sont pourtant réels.
On ne parle pas ici des aides fiscales incitant les particuliers à investir dans des logements locatifs, ni du soutien ainsi apporté à la promotion immobilière et au BTP, mais de l’intérêt objectif de ce type de logements pour une opération d’aménagement ou une collectivité territoriale.
- Le logement investisseur permet de démarrer les travaux. Les banques ne financent aujourd’hui la construction d’un programme que s’il est pré-commercialisé à hauteur de 45 % à 50 % des logements. Or ce sont principalement les investisseurs qui ont les moyens d’acheter un appartement “sur plan” au moins 2 ans à l’avance. Ce sont eux qui facilitent la pré-commercialisation, le démarrage du chantier et, dès lors, la vente des logements en accession.
- Il est souvent revendu à un propriétaire occupant. Au bout d’une dizaine d’années, une fois éteints les avantages fiscaux, l’investisseur a intérêt à revendre son bien à un occupant s’il veut réaliser une plus-value. Compte-tenu de l’âge et de la taille du logement, le nouvel acquéreur sera souvent un primo-accédant.
- Il répond vraiment à la demande. Le logement locatif libre est indispensable à la fluidité des parcours résidentiels, notamment en cas de mobilité professionnelle ou étudiante, ou de décohabitation. Dans les villes dynamiques où la pression démographique est sensible, en produire suffisamment permet d’éviter une surchauffe des loyers.
- Il tire le marché résidentiel vers le haut. Offrant la meilleure qualité environnementale et thermique, il incite les bailleurs à mettre leurs biens dans l’ancien aux dernières normes, ou à les vendre à rénover pour racheter eux-mêmes dans le neuf.
On notera au passage que, alors que dans de nombreux domaines d’activités l’usage des biens se dissocie de leur pleine propriété, la “France de propriétaires” n’est plus forcément une vision d’avenir pour le logement.
Pas de seuil, trois paramètres
Plutôt que de s’en remettre à un seuil arbitraire, il faut analyser et croiser 3 paramètres pour apprécier la part du logement investisseur dans la programmation totale :
- Le marché : demande et offre existante
- La diversité de l’offre produite, qui doit toujours être la plus grande possible
- L’équilibrage financier de l’opération par les recettes foncières de l’aménageur.
Le logement investisseur mérite d’être considéré avec objectivité. À condition d’être finement adapté au contexte, il est un outil efficace pour lancer les opérations d’aménagement, dynamiser et fluidifier les marchés immobiliers locaux.
