Point de vue de Charles-Edouard Brault, Cabinet Brault & Associés

Loyer binaire et pouvoir du juge de fixer le loyer minimum garanti

© Xiongmao / Fotolia

(Cass. 3e civ., 3 novembre 2016, n° 15-16.826 et 15-16.827)

Le débat sur la compétence du juge pour fixer le loyer minimum garanti d’un bail prévoyant une clause de loyer binaire avec un loyer minimum et un loyer additionnel sur le chiffre d’affaires a fait l’objet de divers rebondissements.

Plusieurs cours d’appel s’étaient déclarées incompétentes en rejetant les demandes des bailleurs, de telle sorte que la position de la cour de cassation était attendue.

Cette situation se présente fréquemment dans les centres commerciaux puisque les baux prévoient un loyer composé d’un minimum garanti et d’un additionnel représentant un certain pourcentage du chiffre d’affaires. Le plus souvent, ces baux prévoient que le loyer de base - ou loyer minimum - sera fixé à la valeur locative déterminée selon les critères définis à l’article L 145-33 du Code de commerce avec une compétence donnée par le contrat au juge des loyers commerciaux.

Fallait-il considérer que la fixation du loyer relève de la seule convention des parties dans le prolongement de la jurisprudence dite « Théâtre Saint-Georges » et s’avère dès lors incompatible avec le statut des baux commerciaux et la compétence éventuelle du juge des loyers commerciaux ?

C’est ce qu’avaient retenu les deux arrêts rendus par la cour d’appel d’Aix-en-Provence qui relevait que le juge des loyers commerciaux avait l’obligation d’appliquer les critères du code de commerce sans pouvoir prendre en compte des éléments étrangers à ces critères, tel un pourcentage sur le chiffre d’affaires réalisé par le preneur.

Dans ses arrêts rendus le 3 novembre 2016 et destinés à la publication au Bulletin, la Cour de cassation tranche la question de la manière suivante :

 « Attendu que, pour rejeter la demande, l’arrêt retient que l’existence d’une clause de loyer binaire induit une incompatibilité avec les règles statutaires relatives à la fixation du loyer puisque celui-ci, dans un tel bail, n’est pas fixé selon les critères définis à l’article L. 145-33 que le juge des loyers commerciaux a l’obligation d’appliquer, mais peut prendre en considération des éléments étrangers à cette énumération tel qu’un pourcentage sur le chiffre d’affaires réalisé par le preneur, que l’accord des parties et la liberté contractuelle dont il est l’expression ne permet pas d’écarter cette incompatibilité, que, si les parties peuvent librement stipuler s’agissant du loyer initial et peuvent, d’un commun accord, fixer par avance les conditions de fixation du loyer du bail renouvelé, elles ne peuvent que stipuler sur les droits dont elles ont la disposition, qu’en l’espèce, dans le débat judiciaire qui s’ouvre en raison du désaccord des parties, les dispositions de l’article L. 145-33 s’imposent au juge des loyers commerciaux qui ne saurait fixer par application d’autres critères que ceux que la loi lui prescrit le loyer du bail renouvelé qui ne peut en aucun cas excéder la valeur locative ».

En visant les dispositions de l’article 1134 du Code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, la Haute Juridiction estime que ces clauses traduisent la volonté des parties et n’interdisent pas de recourir au juge des loyers commerciaux pour fixer le loyer minimum garanti à la valeur locative.

Le juge tient alors ses pouvoirs du contrat régularisé par les parties.

La Cour de cassation apporte cependant un éclairage particulièrement intéressant. Elle précise qu’en statuant selon les critères de l’article L 145-33 du Code de commerce, le juge des loyers pourra apprécier l’abattement qui découle de l’obligation contractuelle imposée au preneur de verser, en sus du minimum garanti, une part variable sur le chiffre d’affaires.

Il est vrai qu’un des critères d’appréciation de la valeur locative porte sur les obligations respectives des parties, de telle sorte qu’un abattement pourrait donc être pratiqué sur cette valeur locative…

Cette question relèvera de l’appréciation souveraine du juge du fond et les bailleurs de centres commerciaux risquent donc de subir le contrecoup de leur opiniâtreté à vouloir faire reconnaitre la compétence du juge des loyers…