Investissement immobilier européen : Le risque politique fera désormais partie de l’équation

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Les investisseurs y attachaient, jusqu’à maintenant, très peu d’importance mais le Brexit et l’élection surprise de Donald Trump obligent à considérer le risque politique comme un nouveau paradigme dans le cadre d’un investissement immobilier. Evaluer le risque politique sur la base d’un outil quantitatif et qualitatif est désormais incontournable.

Plus gros marché d’Europe, Londres fait traditionnellement partie des stratégies d’investissement en immobilier pour les investisseurs internationaux. Si la perspective du referendum avait déjà gelé plus d’un milliard de £ de transactions, les investisseurs restent aujourd’hui non seulement dans l’expectative mais parfois dans une position de recul… Pourtant, le marché londonien est un vaste marché, traditionnellement liquide.

Pour une note propre et non souveraine

Contrairement au marché obligataire (beaucoup plus sophistiqué que le marché immobilier pour évaluer les risques de défaut), il n’existe aujourd’hui aucune note de risque politique structurée et précise sur les actifs immobiliers. Et pour cause, un véritable travail de collecte doit être réalisé sur les marchés immobiliers lié à la demande (transactions, nombre de m2, niveaux de loyers à la baisse ou à la hausse), à l’offre (taux de vacances et stock inoccupé) et à l’investissement (volatilité, taux de rendement immobilier). La mise en place d’un outil dédié à la prime de risque politique en immobilier présuppose d’une part, la possibilité d’avoir accès aux données disponibles de manière immédiate ; et d’autre part d’harmoniser les données entre les différents pays.

Et, à ce jour, les données sur l’immobilier sont les données mises à disposition par des initiatives privées (foncières, propriétaires, monde universitaire) mais sur très peu de marchés mondiaux. Il est donc important de ne pas confondre risque immobilier et risque souverain ; le résultat du referendum a entrainé la dégradation de la note du Royaume-Uni de AAA à AA par les agences de notation Fitch et Standard & Poors. L’investisseur ne peut effectivement pas s’appuyer sur les notes souveraines pour déterminer ce risque car l’accès à des actifs immobiliers moins risqués que cette note souveraine ne le laisserait penser n’est pas exclu…

Des données provenant de deux types de risques : l’immobilier et le business plan

La Grande-Bretagne est ainsi l’un des rares marchés transparents avec le marché immobilier américain. Les initiatives de collectes de données existent depuis 1986 et sont effectuées par l’IPD (Investment Property Databank). Les marchés allemand et français sont, à cet égard, plus obscurs et les données sont moins facilement accessibles… Il serait pourtant aisé de les récolter, encore faut-il se donner les moyens !

Le premier compartiment touché avec le risque politique est l’actif immobilier lui-même. Les données disponibles sont celles sur les transactions, les rendements mais également les risques de localisation et les risques locatifs. Ces données sont accessibles depuis qu’elles ont été rendues publiques avec l’Open Data : statistiques des délits, la densité d’écoles, activités économiques alentours, chiffres du chômage, flux, etc. Il s’agira d’en déduire les conséquences macroéconomiques qu’engendrent tout changement politique ou social.

Le deuxième compartiment associé au risque politique est celui du business plan, ce sont les risques liés à l’investisseur et aux scenarios d’investissement. Elles concernent la fiscalité, la performance, les managers, etc. Le profil de risque est ainsi différent en fonction des investissements prévus. In fine, une décote (ou une prime de risque) peut intervenir si le risque évalué est élevé.

Il n’est aujourd’hui plus possible d’envisager le marché immobilier de l’Europe de l’Ouest comme harmonisé et immunisé contre les risques politiques. Il est plus que nécessaire d’agréger les données récoltées pour évaluer le risque politique des investissements immobiliers mondiaux, en s’affranchissant des notes souveraines. Ce marqueur de risque sera à l’avenir, sans aucun doute, très porteur en termes de rendements et de régulation. Les investisseurs privilégient d’ailleurs le risque au bâti. Les données sont la poule aux oeufs d’or des économies numériques dans laquelle l’immobilier se fond aujourd’hui.