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En 2016 et pour la première fois depuis cinq ans, les prix ont augmenté dans 9 des 11 plus grandes villes de France, selon la dernière édition du baromètre de MeilleursAgents.com. Cette hausse des prix s’est amplifiée en fin d’année faisant émerger un groupe de tête, emmené par Lyon à +6,6 % suivie de Bordeaux (+5 %), Paris (+4,6 %) et Nantes (+3,6 %). Par rapport au dernier plus haut du marché en 2011, huit des onze plus grandes villes de France ont aujourd’hui des prix supérieurs.
Seules exceptions : Paris dont les prix avaient excessivement monté en 2010/2011 et dont les prix sont encore en retrait par rapport à juin 2011 (-7 %), Strasbourg qui est proche de l’équilibre (-3 %) et Marseille qui marque un recul très net (-14 %).
A l’opposé du classement, les augmentations des prix affichées sur cinq ans par trois villes de l’ouest : « Toulouse (+10 %), Rennes (+10 %) et surtout Bordeaux (+17 %) témoignent de leur forte attractivité (emploi, rénovation urbaine, travaux d’infrastructure) », selon le communiqué. Partout ailleurs, les prix ont grimpé depuis 2011 mais dans des proportions plus modérées.
L’impact de la baisse des taux
En 2011, MeilleursAgents comptait, en moyenne, 3,5 acheteurs pour un bien mis en vente. Au plus bas, en 2014, ce chiffre était inférieur à 1. En 2016, il est remonté à 1,2. « Mais il reste loin d’un marché équilibré qui devrait compter deux à trois acheteurs en recherche active pour un bien en vente, souligne le communiqué. Dans ces conditions, les prix auraient dû continuer à diminuer ou au mieux se stabiliser, et le marché aurait dû rester atone en 2016. Mais la baisse générale des taux d’intérêt a changé la donne pour la frange solvable des ménages qui a considéré en 2016 (et en particulier à la fin de l’année) qu’après plusieurs années de baisse les prix étaient devenus acceptables et qu’il fallait en profiter tant que les taux restaient à des niveaux historiquement bas ».
Ainsi, alors que le taux d’emprunt moyen sur 20 ans était de 4,3% en 2011, il a chuté à 1,5% seulement en 2016. Dans ces conditions, un ménage pouvait emprunter en 2011 160 000 € pour une mensualité de 1 000 €. En 2016, pouvant emprunter 207 000 € pour la même mensualité, son pouvoir d’achat a augmenté de +29 %.
« L’année 2016 a montré une hausse moyenne des prix supérieure de +3 à +4 % par rapport à nos prévisions de janvier 2016, ajoute MeilleursAgents. Notre scénario reposait en effet sur l’hypothèse d’une stabilité des taux qui ne s’est pas réalisée. Avec une baisse d’environ -1 % sur l’année 2016, l’évolution des taux d’intérêt a généré un gain de pouvoir d’achat de +10 %. La manne du gain de pouvoir d’achat a été, dans les faits, répartie pour les deux tiers en faveur des acheteurs (qui ont toujours la main car peu nombreux) et pour un tiers aux vendeurs sous forme de hausses de prix plus fortes que prévues ou de moindre baisse ».
Les perspectives 2017
Après une année 2016 dominée par la baisse des taux d’intérêt, MeilleursAgents pense que 2017 sera conditionnée par trois clefs majeures: l’évolution des taux, l’emploi et les élections.
Et d’ajouter : « nous tablons sur une hausse des taux des crédits immobiliers comprise entre +0,5 % et +1 % pour atteindre 2 à 2,5 % sur 20 ans. Dans un tel scenario, nous pensons que les acheteurs ne seront pas découragés, qu’ils seront aussi nombreux qu’en 2016 mais pas plus, et que les prix ne seront plus poussés à la hausse. En matière d’emploi, une partie toujours aussi importante des Français ne parvient pas à trouver un emploi pérenne et ne peut donc prétendre répondre aux exigences des banques pour obtenir un prêt immobilier. Nous n’anticipons pas d’évolution majeure en ce sens en 2017 qui ne verra donc pas de progression majeure de la demande. Enfin, les élections présidentielles et les législatives qui les suivront, restent encore sources d’incertitudes. Nous imaginons une bonne résistance en volume par rapport à 2016 car l’attrait pour la pierre valeur refuge restera fort dans un contexte de forte incertitude politique et géopolitique ».
MeilleursAgents conclut : « Nous envisageons pour 2017 des évolutions de prix comprises entre 0 à +3 % avec un volume de transactions de 830 à 850 000 dans l’immobilier résidentiel ancien ».
