Logement
Emmanuel Macron

Le programme immobilier du président de la République élu

Emmanuel Macron vient d'être élu président de la République. Il déroule pour Business Immo ses propositions sur le logement qu'il compte mettre en place sous son quinquennat. Ses principales mesures : exonéner 80 % des Français de la taxe d'habitation, lancer un vaste plan de rénovation des logements et remplacer l'ISF par un nouvel impôt sur le patrimoine immobilier.

Emmanuel Macron est élu président de la République. © Eric FEFERBERG / AFP
Business Immo : Quelle sera votre première mesure en faveur du logement  ?
Emmanuel MacronMa priorité est l'accès de tous à un logement adapté, à prix adapté, dans un environnement de qualité. Dans les zones les plus tendues, il y a clairement un besoin de choc d'offre. Ce serait ma première mesure car c’est la seule solution durable pour faire baisser les prix et faciliter l’accès au logement pour tous les publics. Mais il y a aussi un enjeu qualitatif dans les métropoles : celui du vivre ensemble et de la mixité sociale. C’est l’idée d’« urbanité » que développe Roland Castro. Dans les zones moins tendues, l’enjeu principal est la rénovation pour revitaliser les centres villes, éviter l’étalement urbain, réduire les charges des personnes aux revenus modestes, et répondre au défi de la transition écologique. 
Le diagnostic qu’a réalisé le sénateur Yves Dauge sur la dévitalisation des centres historiques des villes petites et moyennes est sans concession. Les habitants vivent un sentiment d'abandon croissant, à mesure que les commerces ferment, que les logements se vident et que le patrimoine se dégrade. Cette désespérance peut pousser certains vers les extrêmes. Il faut agir, et je le ferai, en m'appuyant sur l'excellent rapport d’Yves Dauge. Cette adaptation aux territoires constituera le fil conducteur de ma politique du logement : agir efficacement là où sont les besoins. C’est pourquoi, je souhaite engager avec les acteurs des territoires une concertation pour définir les priorités, se fixer des objectifs et décliner territorialement le plan d’action que je présente dans mon contrat pour la Nation.
B.I.: Vous avez été ministre sous le quinquennat de François Hollande. Quel regard portez-vous sur la politique du logement menée entre 2012 et 2017 ? Il y a-t-il eu des ratés ?
E.M. : La politique du logement sur ce quinquennat a manqué de stabilité. Cela a eu pour conséquence de retarder la relance de la construction de logements qui est pourtant absolument nécessaire tant les besoins sont importants. Le secteur du logement est crucial : il répond à une demande sociale, mais constitue également un moteur économique créateur d’emplois non délocalisables. Je souhaite conforter cette relance, en allant plus loin pour accroître massivement la production et la rénovation de logements, dans les zones de besoin.
Le secteur du logement a besoin de stabilité car il repose sur la confiance, absolument nécessaires pour développer le marché locatif et le marché de l'accession. Sans confiance, pas d'investissement. Certaines mesures du quinquennat visant les rapports entre propriétaires et locataires ont pu avoir des effets contre-productifs. Je pense à l’encadrement des loyers, qui part d’une intention généreuse mais qui peut dissuader la réalisation des travaux et qui ne règle pas durablement le problème du logement cher. Administrer les prix n’a jamais été la solution. L'efficacité de l'encadrement des loyers actuellement en vigueur à Paris et à Lille sera évaluée avant d'en tirer une conclusion définitive. L’observation des loyers sera quant à elle encouragée car la transparence des prix et des données favorise la confiance.
B.I.: Quelles sont vos principales mesures pour permettre le choc d’offre que vous proposez dans les zones tendues ?  
E.M. : Nous définirons des zones où la construction est une priorité absolue. Dans ces zones prioritaires les autorisations d’urbanisme seront transférées à l’intercommunalité, ou le cas échéant à la métropole, voire à l’Etat. Quand c’est nécessaire, l’Etat prendra ses responsabilités dans les zones tendues, en délivrant les permis de construire, en détendant les règles de constructibilité et en accélérant les procédures, y compris en limitant les possibilités de recours.
B.I.: Le dispositif Pinel s’arrêtera au 31 décembre 2017. Souhaitez-vous faire perdurer cette « perfusion fiscale » favorisant l’investissement et à l’accession à la propriété ?
E.M.: Le dispositif Pinel et le PTZ qui ont contribué au redémarrage de l’activité de construction ont été reconduits et ne doivent pas être brutalement stoppés dans un secteur d’activité qui a besoin de stabilité pour garder la confiance des investisseurs. La priorité doit donc se porter sur la relance de l'offre avant de revoir les dispositifs d'aide au secteur.
B.I.: Pourquoi vouloir remplacer l’ISF par un nouvel impôt sur le patrimoine immobilier ?
E.M.: Cette réforme de l’ISF ne vise pas les petits propriétaires et autres bailleurs privés qui ne sont pas pour l’immense majorité d’entre eux assujettis à l’ISF et qui prennent le risque d’investir pour préparer leur retraite. L’abattement sur la résidence principale sera d’ailleurs maintenu. La suppression de l'assiette de l'ISF de la détention d’action allège cet impôt et encourage l’investissement dans les entreprises.  
B.I.: Comment faire revenir les investisseurs institutionnels sur le résidentiel ?  
E.M.: Les investisseurs institutionnels se sont fortement désengagés du logement depuis les années 90 en raison de la faiblesse des rendements mais aussi de l’instabilité des normes. Or, nous avons tout intérêt à faire revenir ces acteurs : nous avons besoin de revitaliser le marché locatif notamment par une offre de logements intermédiaires dans les zones tendues ; par ailleurs, la réalisation de travaux nécessite une capacité financière que ces mono propriétaires peuvent apporter, tant sur la construction que sur l’entretien du patrimoine.
Au-delà de la stabilité des normes sur laquelle je m’engage, je souhaite les faire revenir dans le cadre du choc d’offre que je propose et les inciter à investir dans le logement. Sur le logement intermédiaire notamment, fortement consommateur de fonds propres, nous aurons besoin d’investisseurs pour financer de nouveaux logements en s’appuyant sur les opérateurs de construction qui seront également mobilisés.
B.I.:  Vous avez déclaré vouloir vous inspirer du « Green Deal » britannique pour la rénovation thermique des bâtiments… Pouvez-vous développer davantage ?
E.M.: Trop de logements restent des « passoires énergétiques » ! Nous engagerons un vaste plan de rénovation des logements : nous aiderons l’ensemble des ménages, et nous supprimerons les passoires énergétiques des propriétaires les plus précaires en 10 ans. Dès 2022, nous visons d’en rénover la moitié. Pour y arriver, un audit gratuit sera proposé à tous les propriétaires occupants en situation de précarité énergétique. Avec l’aide d’un fonds public, nous prendrons intégralement en charge les travaux des propriétaires les plus précaires, avec un remboursement au moment de la vente du bien.
Nous transformerons aussi le Crédit d’impôt transition énergétique (CITE) en prime immédiatement perceptible au moment des travaux et non l'année suivante, ce qui favorisait les ménages les plus aisés : ainsi, ceux qui engagent des travaux ne seront pas soutenus par l’Etat un an après leur décision, mais dès le moment où ils commencent leurs travaux. Enfin, nous soutiendrons l'association des travaux de maintien à domicile des personnes âgées avec les travaux de rénovation énergétique.
B.I.:Vous proposez une exonération de la taxe d'habitation à 80 %, comment financez-vous cette mesure ?
E.M.: Cette mesure s’inscrit dans un projet global de baisse de la dépense publique courante et des prélèvements obligatoires, à hauteur de 1 point de PIB au total. La taxe d’habitation est vécue comme un impôt inégalitaire, qui frappe notamment les zones périurbaines où nos concitoyens cumulent les difficultés. La supprimer pour 80 % des ménages est donc une vraie mesure sociale. Cette mesure entraînera un surcoût pour l’Etat de 10 Mds€ environ (notamment à raison de la compensation du manque à gagner pour les collectivités). Elle sera financée dans le cadre d’un plan de rationalisation de la dépense publique de 60 Mds€ sur l’ensemble du quinquennat, répartie sur l’ensemble des acteurs publics : Etat, collectivités et sécurité sociale.
B.I.: La réforme des aides au logement est annoncée à chaque élection et est oubliée une fois le résultat du vote connu. Quelle(s) garantie(s) apportez-vous pour mener à bien votre réforme ?
E.M.: On pourrait dire cela de beaucoup de réformes souvent promises, mais rarement mises en œuvre. C’est pour cela que j’ai souhaité présenter ce qui n’est pas seulement un programme, mais un « contrat avec la Nation », c’est-à-dire un engagement dont je serai prêt à rendre compte tous les ans devant le Parlement et devant les Français. Les aides au logement ont joué un rôle important dans l’accès au logement d’un grand nombre de nos concitoyens. Mais les aides personnalisées au logement représentent plus de 18 Mds€ chaque année, et leur pouvoir redistributif est en partie atténué par la hausse des loyers qu’elles peuvent engendrer. Il faut réfléchir à une réforme ciblée des aides au logement car il faut que chaque euro d’argent public soit utilisé de façon optimale, surtout lorsqu’il s’agit de soutenir le pouvoir d’achat. Il faut d'abord agir à la racine du problème que ces aides tentent de corriger en relançant fortement l'offre de logements.
B.I.: Dernièrement vous avez interpellé, dans un discours prononcé en anglais, les entreprises américaines à venir s’établir en France. Ce discours semble également s’adresser aux sociétés françaises basées à Londres depuis le vote du Brexit… Comment rendre le territoire de Paris et du Grand Paris désirable à l’égard de ces sociétés ?
E.M.: La région parisienne est déjà un pôle très dynamique pour quantité de segments d’activité, des startups du Silicon Sentier aux grandes entreprises de La Défense, en passant par les entreprises technologiques du plateau de Saclay. L’Ile-de-France conjugue en effet de bonnes infrastructures publiques, un réseau universitaire de grande qualité et un cadre de vie unique. Elle bénéficierait toutefois d’une meilleure attractivité de la France dans son ensemble, notamment sur le plan fiscal et réglementaire. C’est le travail de l’Etat que d’y remédier. Mais certains projets ont également pris du retard au niveau local, faute de coordination entre les différentes collectivités du Grand Paris. Je pense par exemple au Charles de Gaulle Express. Là-dessus, les élus territoriaux doivent assumer leur part de responsabilité.