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Bail commercial et Grenelle 2 : le décret tant attendu est enfin paru

Mesure phare de la loi Grenelle II du 12 juillet 2010, le décret du 9 mai 2017 définit, après plus de 6 ans d’attente, une obligation de diminution de la consommation énergétique des bâtiments tertiaires de 25% d’ici à 2020. Ce texte implique de nouvelles obligations pour les bailleurs et les preneurs et dont les échéances sont pour certaines très proches dans le temps.

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Le décret crée, dans la partie réglementaire du Code de la construction et de l’habitation, une section 8 intitulée : « Obligations d’amélioration de la performance énergétique dans les bâtiments à usage tertiaire ».

Il définit le niveau d’économie d’énergie à atteindre grâce aux travaux à réaliser dans les bâtiments concernés d'ici le 1er janvier 2020 :
- soit une diminution de 25 % de la dernière consommation énergétique totale connue (mais dans le cas où des travaux auraient déjà été menés après le 1er janvier 2006, cette diminution devra être appréciée au regard du niveau de consommation d’énergie avant travaux) ;
- soit un niveau de consommation inférieur à un seuil défini dans un arrêté à venir.

Cette obligation s’applique :
- aux bâtiments ou parties de bâtiments existants,
- appartenant à un propriétaire unique,
- à usage de bureaux, d’hôtels, de commerces, d’enseignement et les bâtiments administratifs,
- regroupant des locaux d’une surface supérieure ou égale à 2000 m² de surface utile.

La mise en œuvre du dispositif repose principalement sur la réalisation d'un audit énergétique, suivi d'un plan d'actions permettant d'atteindre cet objectif. Les bailleurs et les preneurs devront ainsi respecter les nouvelles obligations suivantes :
- réalisation d'actions de sensibilisation par les occupants, visant à inciter leur personnel à utiliser les équipements afin d'en diminuer les consommations énergétiques ;
- réalisation par un professionnel d’une étude énergétique portant sur tous les postes de consommations, comportant des propositions de travaux d’économie d’énergie, des recommandations hiérarchisées selon leur temps de retour sur investissement ainsi que des combinaisons d’actions cohérentes pour répondre aux objectifs précisant pour chacune d’entre elles la diminution des consommations énergétiques engendrée, son coût estimatif ainsi que son temps de retour sur investissement ;
- sur la base de cette étude, élaboration d’un plan d’actions cohérentes permettant d’atteindre les objectifs.

Le décret prend en compte le temps de retour sur investissement et le coût estimatif total des travaux : si le temps de retour sur investissement est supérieur à 5 ans (10 ans pour les collectivités territoriales et l’Etat), ou si le coût estimatif total est supérieur à 200 € HT/m² de surface utile, les parties concernées peuvent définir un nouveau plan d’action et un nouvel objectif de diminution des consommations énergétiques.

En pratique, bailleurs et preneurs devront transmettre plusieurs documents, selon le calendrier suivant, à un organisme qui reste à désigner par le ministre en charge de la construction :
- avant le 1er juillet 2017 : les rapports d’études énergétiques et les plans d’actions définis pour atteindre les objectifs de réduction de la consommation d’énergie ;
- avant le 1er juillet de chaque année à partir de 2018 : les consommations énergétiques de l’année civile précédente ;
- avant le 1er juillet 2020 : un bilan complet sur les travaux menés et les économies d’énergie réalisées.

Ces éléments seront à conserver par les parties pendant une durée minimale de 10 ans, et en cas de changement de propriétaire ou de preneur, l'ancien propriétaire ou l'ancien preneur doit fournir ces informations au propriétaire, au plus tard lors de la cession du bâtiment ou à l'échéance du bail. Ces documents devront ensuite être rassemblés dans un dossier annexé au contrat de vente ou de bail. Un arrêté est attendu prochainement afin de préciser les modalités pratiques de ces nouvelles obligations.

Le décret ne tranche pas sur l’identité de la partie ayant la charge desdites obligations mais prévoit simplement leur réalisation « dans le respect des responsabilités et obligations de chaque partie ». Il est donc conseillé d’anticiper dès à présent, pour les baux à venir, sur les obligations de chacune des parties, afin d’éviter tout débat futur : préciser la charge de la réalisation des audits, le partage éventuel des coûts, les modalités concrètes de communication des informations, etc.

Il est à noter à ce titre que le décret exige d’ailleurs que l’annexe environnementale vise la réalisation des études énergétiques et les plans d’action (on rappellera qu’il s’agit d’une annexe obligatoire pour les baux relatifs à des locaux de bureaux ou commerces de plus de 2000 m²).

S’il est entré en vigueur le 11 mai 2017, certaines modalités d’application du décret restent encore à définir par arrêté (seuil de consommation, contenu et modalités de réalisation des études énergétiques prévus, etc.), rendant sa mise en œuvre difficilement appréhendable pour le moment.

A rapprocher : Articles R.131-38 à R.131-50 du Code de la construction et de l’habitation ; Avis du Conseil supérieur de la construction et de l’efficacité énergétique