La révolution dont je parle est d’abord celle du commerce, elle-même le résultat de profonds changements dans la société et les modes de consommation. E-commerce, digitalisation, commerce éphémère, vacance… ces évolutions sont abondamment commentées. Pour autant, leur impact réel sur les lieux où s’exerce le commerce, en particulier sur l’immobilier commercial, reste difficile à anticiper, alors même que les enjeux sont considérables.
Ne le nions pas, là où l’obsolescence est trop avancée, il y aura “de la casse”. Mais de nombreux signes montrent une tendance positive à la réintégration du commerce dans le tissu urbain et social. Pour l’accompagner et l’accélérer, nous devons faire évoluer nombre de nos pratiques dans l’ensemble des métiers qui concourent à l’immobilier commercial.
1e défi, celui de la mixité, de la diversité et de la souplesse
Les centres commerciaux s’ouvrent à des activités extra-commerciales telles que les loisirs mais aussi les équipements publics ou le tertiaire ; les enseignes multiplient les formats de leurs points de vente. On ne réplique plus des modèles pré-établis, on crée des objets nouveaux, voire uniques. Cela appelle de nouveaux savoir-faire en conception et en gestion, mais aussi des postures beaucoup plus souples, à l’heure où tout évolue sans cesse dans des directions très difficiles à prévoir.
2e défi, la maîtrise de l’information et la connaissance des flux
L’omnicanalité du commerce et la montée en puissance des pôles de flux remettent en question la pertinence des outils d’analyse traditionnels de la performance des sites commerciaux, tels que la zone de chalandise et dans une moindre mesure le chiffre d’affaires. La notion de flux devrait s’imposer tôt ou tard dans les évaluations, ce qui changera totalement les perspectives de commercialisation, de gestion et de valorisation des ensembles commerciaux.
3e défi, la montée en compétence des acteurs publics
Les enjeux sont ici multiples, que l’on parle de la revitalisation des centres-villes, de la reconversion des zones commerciales obsolètes ou de l’intégration du commerce dans les projets urbains mixtes. Les acteurs publics n’auront d’autre choix que de s’outiller pour pouvoir s’y impliquer davantage, en régie directe ou via des structures dédiées.
4e défi, la coopération entre les métiers
La conséquence des trois défis précédents est un nécessaire décloisonnement des métiers. Certains opérateurs privés en ont fait leur modèle de développement, mais il peut aussi passer par de nouvelles coopérations, y compris entre acteurs privés. Les relations entre bailleur et locataire, ou entre investisseur et enseigne, par exemple, devraient évoluer dans un sens plus partenarial.
Loin de moi la prétention de détenir toute la vérité sur ces sujets éminemment complexes, et qui sont d’abord entre les mains de ceux qui construisent, gèrent et valorisent l’immobilier commercial. Ce livre est d’abord une contribution à un débat déjà riche, et qui ne fait que commencer.
