Point de vue de Mehdi Gaïji, Horizon AM

La gestion d’actifs, une autre façon d’aborder l’investissement immobilier

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Depuis quelques années, les investisseurs, qu’ils soient particuliers ou institutionnels, sont confrontés à une double nécessité. Il s’agit de rechercher des sources de rendement alternatives à des taux d’intérêts faibles, mais sans accroître la prise de risque. Cela dans un environnement marqué par une augmentation de la fréquence et de l’ampleur des crises de marché. En tant qu’actif tangible, l’immobilier est une des possibilités pour répondre à ce double défi. La manière classique d’investir dans l’immobilier – que l’on connaît d’abord en tant que particulier puis en tant que professionnel – est d’acheter un bien, le porter dans le temps dans une perspective de plus-value corrigée de l’inflation et d’en percevoir des revenus locatifs. Ce sont par exemple les SCPI ou les OPCI de bureaux, de commerces, de fonds de commerces ou d’immobilier résidentiel. Cette manière paraît cependant aujourd’hui en inadéquation avec l’immédiateté de l’époque. En effet, le frein à l’investissement immobilier réside souvent dans la durée des opérations qui peut s’étaler sur 10 ou 20 ans.

 

Une autre manière d’investir

C’est pourquoi notre stratégie consiste non pas à rechercher le rendement locatif, mais une plus-value entre la conception et la réalisation de l’opération immobilière, basée sur la transformation d’un passif existant, ou de la non-valeur immobilière, en valeur économique pure. Notre réflexion nous a portés vers le financement d’opérations à court terme. Il s’agit donc de financer en amont et non plus en aval le produit fini. Nous nous sommes donc orientés rapidement vers le financement de la promotion immobilière en Île-de-France, et plus précisément de la micropromotion (moins de 40 logements, en moyenne 20). Nous achetons par exemple un terrain qui n’a pas une valeur économique intrinsèque (sauf la valeur de la maison individuelle s’il y en a une) et nous le transformons en un bien collectif neuf. Nous le faisons également dans l’ancien en achetant des immeubles désuets, parfois dans une situation d’insalubrité ou qui ont un passif quelconque (passif de copropriété, bancaire, successoral ou un passif de société qui ne peut plus le porter). Nous le réhabilitons pour en faire une nouvelle valeur économique soit pour l’occupant soit pour le détenteur final. Cette approche du marché immobilier permet d’extraire une marge à court-moyen terme, assimilable quasiment à de la marge commerciale. Les clients investisseurs – particuliers ou institutionnels – qui participent à l’acquisition et à la transformation du bien bénéficient également d’un partage des plus-values. Cela se concrétise pour eux par un rendement annuel moyen compris entre 3,5 % et 8 %.

 

Un profil de risque maîtrisé

Trouver du rendement n’est toutefois pas la seule contrainte des investisseurs institutionnels. Les mutuelles, les compagnies d’assurance ou les caisses de retraite ont des problématiques de fonds propres statutaires et de SCR du fait de Solvency II. Le sous-jacent immobilier de nos produits leur permet le plus souvent d’y répondre. Pour ceux d’entre eux qui sont les plus contraints, nous sommes en train de travailler sur des produits garantis : par des garanties bancaires qui nous permettent de resolvabiliser la trésorerie et par la garantie hypothécaire du sous-jacent. En effet, même s’il s’agit de private equity, le sous-jacent est un actif tangible, de valeur et souvent sécurisé. Nous avons deux stratégies d’investissement, l’une dédiée à la France et l’autre à l’Allemagne. Ainsi, par exemple, lorsque nous investissons en Allemagne auprès de notre partenaire, nous sommes inscrits au premier rang du registre foncier, ce qui est l’équivalent d’une garantie hypothécaire de premier rang. Cela limite considérablement les risques de perte en capital. Le seul vrai risque est donc d’ordre systémique, celui d’un retournement de l’ensemble du marché. Compte tenu de la durée moyenne de portage de nos opérations – de l’ordre de 18 mois dans l’activité de marchand de biens et de 36 mois dans la promotion immobilière (programmes neufs) –, le risque systémique est de facto très faible. En outre, nous investissons dans de l’immobilier résidentiel, avec une visibilité commerciale sur la sortie de l’opération. Grâce à ces caractéristiques (actif tangible, rendement, horizon d’investissement court, sécurité), cette stratégie répond à une demande des investisseurs jusque-là peu servie.