Les OPCI ont dix ans. Plus exactement, l’agrément du premier véhicule qui est toujours en activité. Un anniversaire que l’Aspim et le cabinet d’avocats Gide – la plume juridique de ce statut – n’ont pas oublié de fêter cette semaine à l’occasion d’une table ronde.
L’OPCI (organisme de placement collectif immobilier), c’est dix ans de succès à la seule lecture des chiffres : 292 véhicules actifs, 41 sociétés de gestion de portefeuille et plus de 80 Mds€ d’actifs sous gestion à fin 2016. Imaginé dès 2004 pour moderniser la pierre-papier, et à l’époque remplacer les bonnes vieilles SCPI afin de rattraper le retard sur les fonds ouverts allemands, l’OPCI a finalement réveillé les premières sans tomber dans les travers des seconds. Avec une capitalisation de plus de 120 Mds€, l’immobilier non coté en France pèse peu ou prou le même poids que le compartiment immobilier de la Bourse de Paris réanimé, entre-temps, par le statut SIIC. Si bien que la gestion de l’épargne immobilière en France marche aujourd’hui sur ses deux jambes.
Né en 2007, l’OPCI s’est montré un produit extrêmement résilient au plus fort de la grande crise financière. Les investisseurs internationaux, puis institutionnels, ont rapidement perçu l’intérêt de la structure fiscale et juridique du véhicule, en particulier sous sa forme de SPPICAV particulièrement adaptée aux club deals. Certes, le FPI est resté à quai et l’OPCI grand public a tardé à trouver ses premiers clients. Il aura fallu déverrouiller le cliquet de l’assurance-vie pour libérer la collecte d’un type de véhicule qui dépasse aujourd’hui les 10 Mds€ d’actifs sous gestion.
Au-delà du satisfecit, l’OPCI est-il finalement un produit d’avenir ? Ses promoteurs en sont persuadés et poussent pour un développement du véhicule au-delà de la détention des seuls murs et sur un terrain de jeu international, a minima européen. Ainsi, Frédéric Bôl, président de l’Aspim, plaide pour un élargissement du champ d’actifs éligibles au sein de l’immobilier en y incorporant une part d’exploitation du plus en plus difficile à détacher des murs pour valoriser l’ensemble de l’investissement. C’est l’initiative du FILM – Fonds d’investissement en location meublée. Demain, on peut imaginer l’OPCI comme support d’investissement pour le démembrement, le viager et autres formes alternatives permettant aux Français d’accéder à l’immobilier. L’Aspim pousse même au-delà de l’immobilier en s’intéressant aux infrastructures, à l’exemple des prisons qui pourraient devenir des actifs sous-jacents à de nouveaux fonds. Après tout, aux États-Unis, les « Jail Reit’s » sont bien une classe d’actifs immobiliers à part entière.
Face à cet engouement, l’AMF (Autorité des marchés financiers) se veut prudente, mais après tout, c’est son métier de régulateur. Le Trésor, lui, est plus circonspect, partagé entre la vocation de faire de Paris une place financière enfin attractive au lendemain du Brexit et coincé par une vision de l’immobilier assimilée à la rente. Là où les deux s’accordent, c’est pour opposer une fin de non-recevoir à la demande de l’Aspim d’internationaliser la distribution des OPCI. Pas tant dans les stratégies d’allocation des actifs, mais surtout dans la commercialisation du produit à la faveur du passeport européen. « Cela devient compliqué pour les OPCI grand public », prévient Robert Ophèle, le président de l’AMF, qui préfère des accords bilatéraux à la constitution de véritable véhicules européens. Position partagée par Bercy. Chacun chez soi, et les vaches seront bien gardées.
