Jusqu’à la crise de 2008-2009, les grands marchés immobiliers – bureaux Île-de-France comme investissement – vivaient au rythme de la conjoncture économique. Chaque phase d’expansion entraînait une hausse de la demande utilisateur, qui entamait la baisse des stocks et ramenait le capital vers les actifs immobiliers avec l’espoir d’une hausse des loyers. Ensuite, la compétition entre les acheteurs poussait à la baisse des taux.
Contrairement à ce modèle, nous avons vécu ces dernières années un cycle de compression des taux sans réelle expansion économique, des loyers plutôt stagnants et des volumes de take-up sans réel impact sur les stocks.
Avec la confiance et l’expansion qui reviennent lentement mais sûrement en France, la demande placée sur le marché des bureaux franciliens est dynamique et s’oriente vers le neuf ou restructuré pour mieux exploiter les nouveaux modes d’organisation de l’espace.
Si les stocks ne baissent pas sensiblement, la part du neuf, elle, a diminué, entraînant une hausse des précommercialisations, notamment pour les grandes surfaces. La rareté est apparue sur certains sous-marchés comme Paris CBD où les loyers économiques et parfois faciaux remontent. La rareté relative est bien perçue par les investisseurs qui ont fait leur retour sur le blanc.
À première vue, il semble donc que nous revenions dans une forme de cycle immobilier avec des perspectives plus rassurantes, que certains tempèrent en pointant une offre à venir importante.
Essayons de mettre les choses dans l’ordre.
Tout d’abord, les acteurs économiques de notre pays affichent une confiance sans égale depuis 10 ans, le chômage baisse et la conjoncture mondiale apparaît robuste. Mais nous prenons un train en marche en entrant dans un cycle d’expansion déjà bien engagé ailleurs.
Ainsi, le cycle nord-américain est en expansion depuis fin 2009, entrant donc dans sa 8e année. Il a dépassé le cap des 100 mois alors que le plus long depuis 1945 (1991-2001) a duré 120 mois. Certes, il ne montre pas de faiblesse, mais nous sommes logiquement plus près de l’apogée que du début. Certes également, les mesures fiscales voulues par Donald Trump vont être sans doute en partie adoptées et vont allonger un peu sa durée, mais pas fortement et pas indéfiniment.
Première conclusion :
On va aux États Unis vers un ralentissement du cycle suivi d’une contraction qui arrivera ensuite vers l’Europe et tempérera le dynamisme de la demande utilisateur. Quand cela se produira-t-il ? Dans les 18 à 36 mois à venir sans doute.
Face à cela, le cycle immobilier français s’engage lentement vers une raréfaction de l’offre neuve de bureau. Les précommercialisations, en augmentation sensible, sont le témoignage des premiers signes de rareté.
Bien que les chiffres de l’année passée sur les transactions de plus de 5 000 m2 ne soient pas encore connus, il est probable que le stock disponible neuf ou restructuré à la fin de l’année sera comparable au volume de transactions de l’année écoulée. Autrement dit, le choix sera réduit et le niveau des précommercialisations va rester élevé sur ce créneau. Cela soutiendra une hausse lente des loyers économiques comme faciaux.
Dans les offres à venir, la plus grosse part est constituée d’offres probables (sans date de livraison définie) qui n’ont pas d’impact sur le marché tant qu’elles ne deviennent pas certaines. En effet, on comprend bien que les offres qui intéressent les utilisateurs, à de rares exceptions près, sont celles dont ils sont certains de pouvoir disposer à une date fixée. Par conséquent, additionner offres certaines et probables comme indicateur d’une tension à venir ne reflète pas l’expérience passée. Nous n’allons donc pas vers la surproduction, d’autant plus que l’agrément constructeur contingenté semble faire son retour et que l’obsolescence accélérée disqualifie une part significative de l’offre de seconde main.
Seconde conclusion :
Le cycle immobilier pour les bureaux franciliens est bien orienté, avec une demande assez soutenue et une offre, au pire, assez équilibrée et, au mieux, rare pour le neuf et restructuré. Cela durera d’autant plus longtemps que les volumes de transaction utilisateurs resteront à leur niveau actuel ou au-dessus. Le marché devrait ainsi subir un impact limité de la contraction qui suivra la fin du cycle nord-américain d’expansion. Pour une fois, le ralentissement du cycle économique n’interviendra ni dans un contexte de surproduction ni de surchauffe des loyers, comme souvent dans le passé.
