Notre scénario central demeure celui d’une politique monétaire de la Banque centrale européenne qui sera accommodante pour longtemps alors que le risque d’une inflation des coûts salariaux dans le cadre de nos économies de plus en plus mondialisées demeure faible. La remontée très lente des taux d’intérêt n’affectera pas la performance des foncières sur la période alors qu’elles sont bien protégées par leur passif (niveau de dette abaissé, duration plus longue et taux fixe) et que la prime de risque est historiquement élevée (entre 250 et 350 points de base sur le Prime selon les pays et les secteurs d’activité). L’appétit pour le rendement demeure un moteur puissant pour les investisseurs et, pour ces derniers, l’immobilier coté est un vecteur incontournable (le rendement synthétique 2017 estimé des participations de votre fonds est actuellement supérieur à 3,7%) d’autant qu’il offre généralement une bonne protection via l’indexation face à tout risque de remontée des prix à long terme. Enfin, en France, la loi de finance pour 2018 a finalement acté que les participations inférieures à 5 % du capital des sociétés d’investissement immobilières cotées (SIICs) étaient exclues de l’assiette de l’Impôt sur la fortune immobilière.
Notre choix de valeurs pour 2018 continuera de privilégier :
_ Les foncières cotées dont la stratégie est fondée sur la transformation des actifs en portefeuille. La création de valeur induite est cristallisée par la mise en œuvre de politiques affirmées de rotation de patrimoine permises par un marché de l’investissement animé à l’achat par des investisseurs qui privilégient la perception sur longue période de loyers sans risque locatif.
_ des secteurs de croissance porteurs où la détention de foncier s’enrichit de plus en plus d’une activité de services (logistique, hôtellerie et para-hôtellerie, infrastructures et le résidentiel allemand qui continue d’afficher le meilleur couple rendement / risque malgré des valorisations ponctuellement tendues auxquels nous sommes attentifs).
Nous considérons en outre que le secteur qui a enregistré ces dernières semaines une vague d’opérations de fusions / acquisitions sans précédent (Unibail-Rodamco / Westfield ; Hammerson / Intu ; Colonial / Axiare ; Vonovia / Buwog) continuera d’être animé par des mouvements de concentration. Il devrait également s’enrichir de nouvelles thématiques (reconstitution d’un segment résidentiel coté sain en Espagne).
