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Centres commerciaux : la main invisible et raisonnable du marché

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Alors que d'aucuns réclament encore un moratoire - sachant que les élus ont déjà à leur disposition tous les outils nécessaires de maîtrise de l'urbanisme commercial - le marché lui-même se charge de s'auto-réguler comme le prouvent les chiffres de l'année 2017.

L'année dernière, seuls 139 000 m² de nouveaux centres commerciaux ont été créés, soit le chiffre le plus faible depuis l'année 2010, en baisse de 40% par rapport à 2016. En revanche, symptomatique d'un marché arrivé à maturité, 333 000 m² ont été ouverts correspondant à des opérations de rénovation-extension. Il faut dire qu'avec une moyenne d'âge de 30 ans, les centres commerciaux français doivent impérativement s'adapter tant sur les plans technique, commercial qu'environnemental.

Les chiffres prévisionnels pour l'année 2018 confirment cette tendance avec, pour les créations 82 000 m², et pour les rénovations-extensions, 122 000 m². On est donc loin d'une inflation débridée comme le prétendent certains.  Il est par ailleurs important de souligner que pour les cinq prochaines années, 80% des projets seront implantés dans des zones urbaines (centres-villes et quartiers) et seuls 20% dans des zones périphériques, en majorité dans des régions à forte croissance démographique (Ile de France et PACA). Il faut enfin noter que seuls, 40% des projets commerciaux autorisés (tout type confondu) durant les cinq dernières années ont effectivement été construits, un certain nombre ayant fait l'objet de recours judiciaires et d'autres n'obtenant pas leurs financements bancaires.

Pour être tout à fait complet, il convient également de prendre en compte les données relatives aux Retail Parks, marché à l'évidence beaucoup plus dynamique avec l'ouverture de 367 000 m² en 2017 et 224 000 m² prévus en 2018. Ce phénomène ne doit rien au hasard. Il répond aux attentes à la fois des distributeurs et des consommateurs qui - comme il n'est pas inutile de le rappeler- demeurent très sensibles 1/ au prix, 2/ à la diversité de l'offre, 3/ à l'accessibilité … Pour autant, la nouvelle génération de Retail Parks dont certains opérateurs se sont fait la spécialité offrent un niveau de qualité qui n'a plus rien à voir avec les équipements de première génération. Architecture, végétalisation, merchandising, services communs caractérisent ces nouveaux Parcs d'Activités Commerciales qui s'apparentent de plus en plus à des centres commerciaux à ciel ouvert. Les investisseurs eux-mêmes ont valorisé financièrement cette transformation, les transactions récentes dans cette classe d'actifs s'étant réalisés à des taux de rendement en baisse significative.

En conclusion, rappelons que le commerce ne se décrète pas et que le consommateur-citoyen votent avec son portefeuille, ses pieds et sa voiture ! Les opérateurs d'équipements commerciaux structurés, centres commerciaux et Retail Parks savent qu'ils doivent s'adapter en permanence aux attentes et aux besoins du marché. Rappelons aussi, s'il en était besoin, que ce dernier demeure dans notre pays strictement réglementé. Depuis la loi dite Pinel, les CDAC sont composées de 7 élus locaux sur 11 membres et la CNAC peut s'auto-saisir pour tout projet supérieur à 20 000 m².

Mots-clés : CDAC, CNAC, Loi Pinel