Tel un serpent de mer, le sujet de la transformation de bureaux en logements revient régulièrement dans les débats qui animent l’industrie immobilière. Mais les résultats sur le terrain n’ont pas été à la hauteur des espérances jusqu’à maintenant. Alors pourquoi croire que la charte pour la reconversion de 500 000 m² de bureaux en logements d’ici 2020 lancée cette semaine par le secrétaire d’État Julien Denormandie réussira à atteindre son but et impulsera enfin un vrai mouvement de fond ?
Peut-être parce qu’elle s’accompagne de dispositions inscrites dans le projet de loi Élan (Évolution du logement, de l'aménagement et du numérique) qui sera présenté en Conseil des ministres mercredi prochain.
« Les mesures prévues visent principalement à inciter la transformation de bureaux en logements en améliorant l’équilibre économique des opérations accordant un bonus de constructibilité et en autorisant la dérogation aux règles du plan local d’urbanisme (PLU) par l’autorité compétente pour délivrer les autorisations, précise la dernière version du projet. Il crée une catégorie d'immeubles de « moyenne hauteur » qui disposera de règles de sécurité incendie adaptées pour faciliter la mutation de bureaux en logements. »
Surtout, ces dispositions n’ont pas été imaginées par des hauts fonctionnaires déconnectés de la réalité du marché immobilier. Elles s’inspirent en grande partie des propositions faites il y a quelques mois par le groupe de travail animé par Xavier Lépine à la demande de l’association Paris-Île-de-France Capitale Économique sur la transformation de bureaux en logements.
Bien sûr, toutes n’ont pas été transposées tel quel, à l’image du bonus de constructibilité qui a été fixé à 10 % dans le projet de loi au lieu des 20 % préconisés par les professionnels. Et la charte pour la reconversion de 500 000 m² de bureaux permettra seulement de créer 10 000 logements d’ici 2020 si les objectifs sont pleinement atteints. Un choc d’offres tout relatif à l’échelle de la métropole parisienne.
Mais pour des opérateurs comme Novaxia qui étudient différents scénarii et business plans pour transformer un immeuble obsolète, l’impact de cette nouvelle donne réglementaire et économique sera important. D’autres acteurs immobiliers de premier plan – à commencer par les signataires de la charte – devraient même être tentés de se positionner sur le créneau dans une logique de préservation de valeur à défaut d’avoir su la créer.
Dans ce cas de figure qui n’a rien d’utopique, nous pourrions enfin commencer à sortir de la niche et commencer à parler d’industrialisation de la transformation de bureaux en logements. Ce serait un premier pas vers la véritable solution pour lutter contre l’obsolescence immobilière : la réversibilité !
