Après une période difficile entre 2012 et 2014, la production de logements neufs vient de connaître trois années d’embellie. En 2017, la promotion immobilière a vendu 118 000 logements neufs au détail. Le marché peut-il continuer à se maintenir au plus haut ?
Tout semble indiquer le contraire. Toutes choses égales par ailleurs, notamment à coût du crédit constant, le volume annuel de ventes devrait diminuer de 20 000 logements sous deux ans, et passer ainsi sous la barre des 100 000 en 2019.
Ces prévisions établies par ADEQUATION s’appuient sur l’analyse de l’évolution des dispositifs de soutien et du mode de production des logements neufs.
Deux facteurs sont particulièrement structurants pour la période actuelle : le stock de foncier d’une part, le zonage ABC d’autre part (encore lui…), utilisé par l’État pour l’attribution des aides telles que le dispositif Pinel ou le prêt à taux zéro.
- Le stock
Nombre des logements vendus ou mis en vente entre 2015 et 2017 ont été produits sur des fonciers "déstockés" par les opérations d’aménagement des métropoles. Or il faut plus de temps pour produire ce type de foncier que pour le consommer, et les stocks sont aujourd’hui bien entamés. Les opérateurs immobiliers ont commencé à se reporter sur le foncier diffus, dont les prix sont moins contrôlés.
Ainsi le coût de la matière première des programmes prochainement mis en vente est-il en train d’augmenter.
- Le zonage
La loi Duflot de 2014
Les programmes qui arriveront sur le marché en 2018 et 2019 ont été lancés en production après l’entrée en vigueur du nouveau zonage instauré par la loi Duflot. À un moment, donc, où le passage des grandes agglomérations de la zone B1 à la zone A élevait le plafond de loyer des produits de défiscalisation destinés aux investisseurs.
En augmentant ainsi le rendement locatif potentiel, le passage en zone A a permis de libérer plus de foncier, en le payant plus cher, au cœur des métropoles concernées. La question qui se pose alors est la suivante : les ménages sont-ils en mesure d’encaisser l’augmentation subséquente des prix de vente des logements ?
Et la réponse est : difficilement. Les ventes commencent d’ailleurs à marquer le pas pour les nouveaux programmes dans les zones dites "tendues".
Déjà perceptible localement, par exemple à Lyon et Villeurbanne où les ventes ont baissé de 13,8 % entre 2016 et 2017 (mais seulement de 2,4 % sur les autres communes de l’agglomération restées en B1), ce ralentissement sera visible dans les statistiques nationales quand le stock sera essentiellement composé des logements de ces opérations nouvelles. À terme, on risque ainsi de perdre 13 000 ventes par an en zones A et B1.
La loi de finances pour 2018
Les zones dites "détendues" ne sont pas mieux loties. Rappelons que la loi de finances pour 2018 a réduit les aides aux investisseurs et aux primo-accédants dans les zones B2 et C, ce qui devrait conduire, selon nos estimations, à une baisse de 7000 ventes en 2018 environ.
Globalement, ces différents mécanismes conduiront à une diminution des ventes au détail de l’ordre de 20 000 unités en 2019 par rapport à 2017. Ce n’est pas catastrophique, mais mieux vaut l’anticiper.
Par exemple en décidant de rediriger une partie de la production vers la vente en bloc : au moment où les investisseurs institutionnels font leur retour sur le marché résidentiel, et où les bailleurs sociaux recherchent des logements locatifs intermédiaires, les ventes en bloc constituent une alternative à regarder de près.
