Une étude prospective réalisée par ADEQUATION pour le groupe bancaire BPCE a permis d’établir des faits peu documentés concernant le financement du logement social en France. Au moment où la loi Elan entre en discussion au Parlement, il est intéressant de les avoir en tête.
Près de la moitié des logements sociaux livrés sont subventionnés par les acquéreurs de logements libres
Les bailleurs sociaux ont de plus en plus recours aux VEFA des promoteurs pour accroître leur parc. Représentant moins de 25 % des logements neufs livrés en 2010, elles ont atteint presque 46 % des livraisons en 2016.
Il s’agit d’une tendance durable, encouragée par la loi SRU qui conduit les communes concernées par l’obligation de disposer de 25 % de logements sociaux à demander aux promoteurs de céder une partie de leurs programmes à prix bonifiés à des bailleurs sociaux.
Cela conduit de facto à faire subventionner le logement social par les acquéreurs de logements libres. On note d’ailleurs que plus de 70 % des logements financés le sont désormais dans les zones A et B1, où les prix du foncier sont rarement compatibles avec le modèle économique du logement social.
Selon les prévisions actuelles de financement, le parc social ne devrait plus croître que de 50 000 logements nets par an à partir de 2021
La production de logements sociaux dépend des agréments de financement de l’État, dont les volumes annuels sont planifiés et concertés avec l’Union Sociale de l’Habitat. Selon les prévisions publiées en 2016 par la Caisse des Dépôts, le nombre de logements financés devrait décroître rapidement dans les années à venir, passant de 113 000 en 2017 à probablement 85 000 en 2025.
Pourquoi cette baisse ? Simplement pour revenir à la normale après une période de rattrapage et de compensation des démolitions liées aux nombreuses opérations de renouvellement urbain.
Le nombre de 85 000 logements correspondrait en fait à la capacité d’autofinancement des organismes hors dispositif exceptionnel. L’accroissement annuel du parc sera toutefois bien inférieur.
En effet :
- On a constaté en moyenne depuis 7 ans que seuls 83 % des logements financés ont été effectivement mis en service.
- Les démolitions devraient ralentir à un rythme de 1 000 à 1 200 par an.
- Les ventes aux locataires, encouragées dans le projet de loi Elan, devraient croître, par hypothèse à 20 000 par an contre 8 000 aujourd’hui.
Si ces hypothèses se confirment, l’accroissement du parc devrait donc plafonner autour de 50 000 logements par an, contre 70 000 à 75 000 ces dernières années. Il est en outre probable que ce plancher soit atteint dès 2021, la perte de recettes locatives consécutive à la diminution des APL entamant les capacités d’autofinancement des organismes.
Loi Elan : concentrer la production pour dynamiser l’investissement
Ces prévisions sont toutefois à nuancer car la loi Elan devrait inversement favoriser l’investissement des organismes de logement social.
Rappelons que, en l’état actuel du texte, tout organisme gérant moins de 15 000 logements aura l'obligation de s'adosser à un groupe d’ici 2021, sauf s’il est seul dans son département. Cette concentration vise en particulier à "consolider", dans les bilans de structures plus efficaces, les fonds propres aujourd’hui éparpillés dans une myriade de petits organismes plus ou moins actifs en termes de production de logements.
À quel horizon faut-il en attendre les effets ? Difficile à dire, car les maîtres d’ouvrage auront besoin de temps pour se réorganiser. Étant donné l’extrême dispersion du parc, un véritable bouleversement se profile. Sur l’ensemble du territoire, près de 330 organismes, gérant à eux tous plus de 760 000 logements, pourraient être concernés par un regroupement d’ici 2021.
(1) Classement des bailleurs suivant la taille du parc géré au 01/01/2016
Action Logement 828 768 log. 17,7 %
CDC Habitat 259 923 log. 5,5 %
Habitat en Région 219 102 log. 4,7 %
Paris Habitat 125 610 log. 2,7 %
Groupe Arcade 119 437 log. 2,5 %
Batigère 110 477 log. 2,4 %
ICF Habitat 82 539 log. 1,8 %
GIE Logement Français 76 890 log. 1,6 %
Groupe Polylogis 66 684 log. 1,4 %
Maisons et Cités 63 293 log. 1,3 %fotolia
Vilogia 62 106 log. 1,3 %
Autres (539 organismes) 2 675 293 log. 57,0 %
Total logements ordinaires 4 690 122 log. 100,0 %
