Longtemps considérée comme résiliente aux modèles disruptifs qui touchent l’ensemble des secteurs industriels, l’industrie immobilière est à l’aube de grandes mutations à la fois structurelles et conjoncturelles. A l’instar des Fintechs, les Proptechs viennent bousculer le paysage si bien structuré de l’industrie immobilière.
Selon une étude mondiale de KPMG (Global PropTech Survey 2017) menée auprès des principaux décideurs de l’industrie immobilière dans 36 pays du monde, la nécessite de prendre le virage de l’innovation est nécessaire et unanime. 92 % des personnes interviewées dans l’industrie immobilière considèrent que le changement sera significatif voire majeur pour leur activité. 74 % des décideurs de l’immobilier estiment que les processus de transformation digitale et d’innovation technologique s’est accéléré dans leur secteur depuis les 12 derniers mois. Près de 86 % des entreprises voient une opportunité de développement dans ces nouveaux projets de transition numérique. Plus de 62 % des dirigeants de l’immobilier perçoivent de plus en plus les PropTechs comme des outils facilitateurs. Près de 24 % des acteurs ont défini une stratégie digitale claire et bien identifiée.
La France a bien appréhendé le phénomène et suit sans conteste le mouvement... La 4ème révolution industrielle a redessiné les frontières et les relations entre le monde digital et les environnements tangibles. L’émergence de technologies nouvelles et la digitalisation de la société redéfinissent la manière avec laquelle nous travaillons, effectuons nos achats et tout simplement vivons au quotidien. La connectivité est cruciale à chaque instant de la journée et cela comporte des incidences pour toutes les classes d’actifs immobiliers. L’exploitation des données est au cœur de la digitalisation de la technologie et des stratégies d’innovation.
L’exigence d’un service personnalisé et d’une expérience client/utilisateur unique constitue une incitation au changement. Les clients des centres commerciaux peuvent recevoir des offres personnalisées via leurs applications mobiles. Les employeurs eux, font de leur espace de travail un atout discriminant pour le recrutement des meilleurs talents.
L’immobilier ne se résume plus à un rapport de forces entre bailleurs et locataires. Le bailleur doit désormais apprécier la dimension des services proposés et notamment la dimension technologique (Data & Analytics…).
L’agilité ainsi que la flexibilité demeurent des préoccupations majeures, comme en témoignent le succès du click & collect dans le retail, ou du modèle économique de WeWork dans les bureaux. Il faut accorder les modes de consommation ou de travail avec les nouvelles « générations » et les millennials qui représentent dans certains secteurs plus du tiers des effectifs.
Les espaces doivent être à usage mixte. Les centres commerciaux deviennent des centres de destination, où les projets d’espaces de loisirs (cinémas, salle de sport…) les plus ambitieux voient le jour. Les bureaux sont désormais le reflet d’un mode de vie. On y installe des commerces de proximité en bas des tours.
Les espaces de travail doivent être flexibles et facilement adaptables au regard des fluctuations économiques, des évolutions démographiques ou sociétales. Aussi, commerces et bureaux doivent s’inscrire dans des smart cities… Au regard de ces éléments endogènes (évolution des facteurs démographiques, urbanisation constante, nouveaux modes de consommation et de travail…) et exogènes (innovations technologiques, digitalisation de la société…), une révolution lente mais certaine est engagée. On peut anticiper certaines évolutions règlementaires qui ne constitueront plus des barrières à l’entrée mais des atouts pour de nouveaux acteurs plus agiles. Dans ce cas, l’innovation technologique devient disruptive.
De nouveaux acteurs, les Proptechs émergent et remplacent en partie les acteurs traditionnels de l’industrie dans un souci ultime d’efficience. Parmi les métiers concernés, on peut notamment évoquer les métiers de la construction, de la vente, de l’urbanisation, du property, de l’asset management, du Data & Analytics et de l’environnement durable. L’actif immobilier devient un bien de consommation banalisé et une prestation de services comme une autre. L’absence de normes devient une norme de l’industrie.
Les modèles alternatifs deviennent courants et les modèles disruptifs font partie intégrante du business. Il s’agit désormais de capitaliser sur les données (« Re Fintech »), intégrer les modèles de smart cities pour une performance optimale (« Smart Re »), naviguer au sein des nouvelles technologies, avec un focus consommateur/utilisateur.
Pour certains des acteurs traditionnels de l’industrie immobilière, le défi de l’innovation reste à relever et il convient de s’y préparer au plus vite. Différentes questions nécessitent d’être prises en considération, afin de mener au mieux ce projet de transformation vers un nouvel écosystème digital. L’innovation doit être en adéquation avec les objectifs de développement de l’entreprise à court, moyen et long terme. Elle doit être suivie par le plus haut niveau décisionnel de l’entreprise, ce qui nécessite certains ajustements culturels, notamment en termes d’agilité et de profils de recrutement. Il s’agit de revoir le profil des personnes recrutées et le mode de gestion des talents. La maîtrise des bases de données devient également dans certains secteurs d’activité cruciale, alors même que la réglementation relative à la protection des données se renforce, dans le cadre du nouveau règlement européen « GDPR ». C’est pourquoi, 89 % des entreprises traditionnelles de l’immobilier considèrent qu’elles vont devoir collaborer avec les PropTechs, pour s’adapter à un environnement changeant, selon la KPMG Global PropTech Survey 2017.
Bienvenue dans le monde de « 5N » : Nouveaux acteurs du secteur ou Nouvelles alliances, Nouvelles perspectives de création de valeur, Nouvelles stratégies, Nouveaux business models et Nouveaux risques.
Le phénomène est mondial. Les évolutions technologiques, la digitalisation de la société, l’émergence des millennials, les exigences de consommation ou de modes de travail liés s’inscrivent au cœur des préoccupations des employeurs et des villes, quels que soient les pays.
En 2014 (2) on estimait à 54 % la part de la population mondiale vivant dans des zones urbaines et on recensait 400 villes de plus d’un million de personnes. Il est prévu qu’en 2050, ce chiffre s’élève à 70 % voire 85% dans certaines villes d’Asie ou d’Europe de l’Est.
Il en résulte que depuis 2012, les allocations de capitaux globaux dans les entreprises immobilières innovantes ont doublé, passant de $ 166 milliards en 2012 à $ 320 milliards en 2016 (1). Sur la même période, les fonds d’investissement dédiés aux Proptechs sont passés de $ 221 millions en 2012 à $ 2,6 milliards en 2016.
Dans ce contexte, les Proptechs joueront sans conteste un rôle majeur dans la conception de nos villes du futur.
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(1) Etude KPMG RealTech Ventures mai 2017 : « Real Estate Technology threat or opportunity » et CB Insights / Real Capital Analytics.
(2) 2014 World Urbanization Prospects Report by the United Nations Department of Economic and Social Affairs.
