Impact des lois de finances sur l'immobilier logistique !
Du point de vue du financement, la loi de finances pour 2011 a changé les règles du jeu en étendant le champ d'application des règles de sous-capitalisation aux intérêts afférents aux prêts, même consentis par une banque, dont le remboursement est garanti par une société appartenant au même groupe que l'emprunteur. Certaines exceptions sont prévues notamment lorsque la sureté dont il s'agit est un nantissement des titres de la société emprunteuse. Les intérêts afférents aux prêts bancaires sont donc aujourd'hui susceptibles d'être considérés comme étant non déductibles d'un point de vue fiscal si les ratios prévus par les règles de sous-capitalisation sont remplis. Cette nouvelle règle est applicable aux emprunts en cours (1) et donc dès l'exercice clos le 31/12/2010. Par son effet rétroactif, cette disposition pourrait mettre certaines sociétés en difficulté par rapport à leurs emprunts dans la mesure où leurs ratios vont se trouver dégradés et leur solvabilité impactée, et à leurs investisseurs pour lesquels les simulations financières ne tenaient pas compte d'un éventuel IS à payer. On peut craindre également un accès au crédit plus difficile, les prêteurs et emprunteurs ayant intérêt à limiter le nombre de garanties intra-groupes.
Du point de vue des coûts de construction, le champ d'application de la redevance pour création de bureaux a été étendu à l'ensemble de la région Ile-de-France et aux locaux de stockage, locaux commerciaux et locaux annexes pour les demandes de permis de construire ou autorisations déposées à compter du 1er janvier 2011. Le tarif par m² de surface créée de locaux de stockage et locaux commerciaux est celui applicable aux bureaux (zone 1 : 344 €/m², zone 2 : 214 €/m², et zone 3 : 86 €/m²) avec un abattement respectivement de 85 % et 65 %. Les coûts de construction vont donc s'en trouver augmentés. Parallèlement, une réforme des taxes d'urbanisme est en cours et un premier volet est applicable pour les demandes d'autorisation déposées à compter du 1er mars 2012. La taxe d'aménagement se substitue désormais à 6 taxes dont la taxe locale d'équipement (TLE). Elle se calcule sur une valeur par m² de 660 € (Ile-de-France 748 €) avec un taux de 1 % à 5 % pour la part communale (20 % dans certains secteurs si nécessité de réaliser des travaux substantiels par la commune), de maximum 2,5 % pour la part départementale et maximum 1 % pour la part région Ile-de-France.
Par ailleurs, afin de mettre en place le financement du Grand Paris, les tarifs, le champ d'application et le zonage de la taxe annuelle sur les bureaux, locaux commerciaux et locaux de stockage en Ile-de-France (TABIF) ont été modifiés dès le 1er janvier 2011. Entrent désormais dans le champ d'application de la TABIF les emplacements de stationnement qui en étaient expressément exclus. Les tarifs ont tous été augmentés a minima de 40 % et de nombreuses communes ont changé de zone. Toute la région Ile-de-France et non seulement certaines communes est aujourd'hui concernée par cette taxe. Cette taxe est dans la plupart des baux refacturée au locataire mais l'augmentation considérable de son montant devrait générer des discussions.
Enfin, l'article 34 de la loi de finances rectificative pour 2010 organise la révision des valeurs locatives cadastrales pour les locaux professionnels. Ces valeurs servent d'assiette à la taxe foncière sur les propriétés bâties et la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE). Seuls sont concernés les locaux à usage professionnel et donc les entrepôts logistiques. Dans un premier temps, l'administration fiscale va collecter des données auprès des propriétaires, locataires et professionnels du secteur immobilier. Cette collecte se fera en deux phases : (i) une phase d'expérimentation en 2011 avec 5 départements tests : le Bas-Rhin, la Haute-Vienne, l'Hérault, le Pas-de-Calais et Paris. De nombreux propriétaires ont déjà reçu des déclarations n°660 REV K à remplir pour le 14 mars 2011 (2), les entrepôts logistiques étant en principe classés en section 3.3 DEP 2 ; (ii) une phase de généralisation à tous les départements, y compris les départements test, en 2012 et 2013. Il convient de s'y préparer dès à présent. Le texte prévoit 150 € d'amende en cas d'absence de déclaration. 15 € d'amende sont prévus par omission ou inexactitude sans que le total des amendes ne puisse être inférieur à 60 € ou supérieur à 150 €.
Les nouvelles évaluations seront intégrées dans les bases de l'année 2014.
L'immobilier logistique n'a donc pas été oublié par les lois de finances et d'autres mesures sont encore attendues....
1/ Sauf s'ils ont été contractés pour l'acquisition de titres.
2/ 24 mars en cas de télédéclaration.
