Bourse / Finance

L’immobilier, trésor de guerre du CAC 40

Le poids de l’immobilier a doublé dans les entreprises du CAC 40 en seulement 7 ans. Fin 2010, les actifs immobiliers des 40 premières sociétés cotées françaises étaient valorisés à 210 Mds€, contre 110 Mds€ fin 2003, rapporte une étude de l’IEIF (Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière). Durant cette même période, les cours de Bourse n’ont progressé que de 30 % en valeur, fortement corrigés par la crise de 2008. Aussi, l’actif immobilier brut du CAC 40, c’est-à-dire la valorisation des actifs à leur valeur d’acquisition ou à leur coût de revient avant amortissement, représente 22% de la capitalisation boursière de ces sociétés, 3% de leur actif total et 15% de leur chiffre d’affaires.

Bien évidemment, ces moyennes cachent un impressionnant écart entre le ratio de l’immobilier rapporté à la capitalisation boursière qui va de 3 % pour l'Oréal à 168 % pour Unibail-Rodamco 205.50€ | +0.88% , seule foncière du CAC. On peut noter toutefois le poids considérable de l’immobilier dans la capitalisation de certains grands industriels, comme Peugeot (108 %), Renault (50 %), Michelin (46 %). En valeur absolue, une banque comme BNP Paribas pèse quasiment aussi lourd qu’Unibail-Rodamco : 20,9 Mds€ pour le premier, 22,8 Mds€ pour le second. Une entreprise comme EDF dispose d’un parc immobilier proche de celui du géant de la distribution Carrefour : 14,8 Mds contre 14,3 Mds€.

Autre enseignement de cette étude : le CAC 40 est investisseur net en immobilier. Et même dans les grandes largeurs. L’IEIF chiffre à 74 Mds€ l’investissement net sur les 7 dernières années. « La valorisation de l’immobilier à la valeur de marché n’est pas seule variable explicative de ce phénomène. Il faut y voir également l’attraction que l’immobilier a exercé sur les banques qui ont développé un réseau de métiers connexes à l’immobilier », précise l’institut.

Les analystes de l’IEIF y voient une double opportunité pour le marché. D’un côté, des sociétés du CAC 40 qui veulent se recentrer sur leur projet industriel disposent d’un véritable « trésor de guerre » avec des valeurs immobilières qui se sont fortement appréciées dans leurs comptes en dépit du contexte économique. De l’autre, des investisseurs qui disposent d’une palette de véhicules « fiscalement encourageants » pour une externalisation dans le coté, avec les SIIC, comme dans le non-coté au travers des OPCI. Sur les 6 dernières années, l’externalisation a porté sur seulement 6 Mds€ d’actifs. Peut-être une bonne stratégie de la part des utilisateurs finalement.