Green
Point de vue d'Alfonso Ponce

Bonnet vert, vert bonnet ?

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L’indicateur de l’immobilier vert d’IPD suggère que le rendement global affiché des immeubles verts en 2011, 7,4 %, est de 110 points de base au-dessus de celui des immeubles non verts de classe similaire (6,3 %).

Les immeubles verts sont définis comme « l’ensemble des immeubles de bureaux de placement dont les qualités environnementales sont certifiés ou labellisées par un tiers, en phase de Construction & Rénovation ou d’Exploitation & Utilisation. Exemples de certifications : HQE, BREEAM, LEED. Exemples de labels : HPE, THPE, BBC ».

Nous souhaiterions contribuer à ce débat passionant en soulignant quelques points qui méritent, nous semble-t-il, une attention particulière. Ils concernent la définition de « l’immeuble vert »:

  • En l’absence de définition harmonisée et internationalement reconnue, le « bâtiment vert » est souvent caractérisé par l’obtention d’une certification environnementale délivrée par un organisme de droit privé.
  • On dénombre au plan international une pléthore de méthodes d’évaluation. Ces outils sont difficilement comparables entre eux. Leur périmètre, les indicateurs avec lesquels ils mesurent les impacts environnementaux, et les processus par lesquels ils attestent de la conformité de tel ou tel bâtiment aux normes référencées (souvent celles de leur pays d’origine) sont hétérogènes.
  • Contrairement aux méthodes «monocritère» centrées sur l’énergie (Passivhaus, Minergie, Effinergie) ces méthodes, dites « multicritère », tiennent compte d’attributs physiques, fonctionnels et environnementaux tels que l’eau, les déchets, les GES, etc. Leur périmètre, indicateurs et processus ne sont pas comparables avec ceux des méthodes monocritère et divergent à l’intérieur d’une même méthode selon que l’on parle de construction neuve ou d’exploitation de l’ouvrage.
  • Par ailleurs, c’est par un abus de langage que l’on parle de «certification d’ouvrage», ces outils attestant en réalité de la prise en compte de considérations environnementales pendant telle ou telle phase du cycle de vie du bâtiment. Ce sont des outils de management, issus pour la plupart d’entre eux de la suite ISO14 000.
  • La performance réelle et le cycle de vie du bâtiment ne sont aujourd’hui pris en compte ni par la réglementation, ni par la certification.

Enfin, il faut faire la distinction entre « performance » calculée à la conception et performance relevée lors de l'utilisation (comportement des utilisateurs, intensité d'usage, densité d'occupation, etc.) et lors de l'exploitation (entretien, maintenance) tout en étant attentif au périmètre, aux indicateurs et aux processus de vérification des outils qu’on utilise pour la caractériser.