Logement

L’immobilier face au grand méchant fisc

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Et si la fiscalité était l’un des éléments de cherté de l’immobilier ? C’est un argument que la fédération des promoteurs immobiliers (FPI) avance dans une étude commandée au cabinet d’avocats Fidal et qui renvoie l’Etat dans ses pénates quand celui-ci appelle à une baisse des coûts de construction.

Qu’apprend-on dans cette étude qui sort opportunément au moment où s’engage la discussion du projet de loi de finances pour 2015 au parlement ? Que la France est championne d’Europe toutes catégories en termes de fiscalité immobilière. Ce n’est pas réellement une surprise, mais les chiffres avancés sont quand même éloquents. Fidal chiffre à 27% le poids de la fiscalité directe et indirecte qui pèse sur l’acquisition d’un logement neuf de 200 000 €. Soit un différentiel en la défaveur de la France de 12,5 points par rapport à l’ensemble des pays européens et même de 17 points par rapport à l’Allemagne. Le bon élève de la classe en matière de logement n’applique qu’une TVA de 9% (contre 16% en moyenne pour la France) et surtout limite à 1% le poids des taxes indirectes contre 10% dans l’Hexagone qui présente le niveau d’imposition le plus élevés en la matière.

La deuxième couche, c’est au moment de la détention. Là encore, la France se distingue avec un niveau d’imposition record de 29% sur 10 ans toujours pour le même appartement acheté 200 000 €. Un petit bémol, la simulation de Fidal ne tient pas compte de la réduction d’impôt dont un propriétaire-bailleur peut bénéficier dans le neuf. La taxe foncière représente à elle-seule 10% de la valeur du bien, contre respectivement 4% et 3% pour nos voisins britanniques et allemands. Quand on sait que la taxe foncière est assise sur les valeurs locatives cadastrales de 1970, on n’ose imaginer le cataclysme le jour où Bercy va se décider à les reconnecter avec les valeurs de marché !

Au final, les principales taxes et impositions culminent à 56% du prix d’acquisition de notre fameux appartement de 200 000 € si l’on arrive à le conserver pendant 10 ans. Nous ne sommes plus très loin de la spoliation. Nous sommes en tout état de cause en complet décalage avec le Royaume-Uni et l’Allemagne, dont le poids global de la fiscalité immobilière atteint 40% et 26%.

Tout cela pour quel résultat ? Un secteur de la construction qui s’effondre alors même que la demande de logement n’a jamais été aussi forte, maintenant des prix élevés que beaucoup de ménages ne peuvent plus suivre dans un contexte macro-économique toujours dégradé. Le comble, c’est que l’immobilier est une opération lucrative pour l’Etat et les collectivités locales – à défaut d’être relutive pour l’ensemble du pays. Quand on dépense d’un côté 42 Mds€ dans les aides au logement, on encaisse 60 Mds€ de l’autre. Il y a quand même quelque chose qui cloche dans ce système.