Logement

La reprise du marché immobilier n’est pas acquise (MeilleursAgents.com)

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Sébastien de Lafond © DR

MeilleursAgents.com a publié la 78e édition du baromètre mensuel d’analyse du marché immobilier résidentiel à Paris, en Île-de-France et dans les dix plus grandes villes de France.

En ce début d’année, la reprise du marché immobilier semble faire consensus. D’une part, MeilleursAgents.com constate des hausses de prix à Paris en janvier 2016, comme depuis 3 mois sur les grandes surfaces. Le même mouvement est observé en janvier dans les départements de banlieue et dans la plupart des grandes villes de province, à l’exception notable de Marseille (-0,3 %), Toulouse (-0,2 %) et Lille (-0,7 %). « Certaines organisations professionnelles ont annoncé d’importantes augmentations des volumes de transactions en fin d’année dernière, confondant parfois l’évolution de leurs parts de marché avec la croissance du marché lui-même », précise Sébastien de Lafond président et co-fondateur du site.

Il y a dans tous les cas une augmentation du volume des ventes dans l’ancien, de l’ordre de +15 % en un an (792 000 ventes de novembre 2014 à novembre 2015). C’est une augmentation sensible par rapport à 2014. De quoi parler de reprise ? L’analyse de MeilleursAgents.com est nuancée.

L’augmentation des volumes est bien réelle et plus importante que décrite en septembre dernier. « Nous la constatons tous les jours auprès de nos clients, explique Sébastien de Lafond. L’lTI (Indice de tension immobilière) est supérieur aujourd’hui à ce qu’il était il y a un an dans les plus grandes agglomérations. Dans une ville comme Nantes, nous avons vu l’ITI passer de 1 en janvier 2015 à 1,7 en septembre, une variation spectaculaire ! ».

Les taux d’intérêt se maintiennent à des niveaux bas. Ils ont même encore baissé en janvier passant de 2,5% à 2,4% en moyenne et tout indique qu’ils devraient rester bas dans les prochains trimestres. Les meilleurs clients des banques peuvent négocier des emprunts à des taux inférieurs à 2 %. De nombreux acteurs du marché ont évoqué la reprise, ce qui a aussi un effet d’entraînement sur les particuliers en attente de signaux positifs.

Pour autant, certains signes avant-coureurs de la reprise ont fait long feu. « Si celle-ci est souhaitée ardemment par les professionnels de l’immobilier, elle reste encore très incertaine, tempère Sébastien de Lafond. Au risque de passer pour des Cassandre, nous préférons en rester aux faits et donc à une analyse très prudente. Sauf à Lyon, l’Indicateur de tension immobilière baisse ou ne progresse plus depuis septembre 2015. Il a même régressé à Paris et à Nantes ».

Après une légère embellie, l’évolution du rapport entre l’offre et la demande n’est donc pas favorable et n’indique pas de dynamique de reprise du marché. Cette absence de dynamique s’explique par des conditions économiques et macroéconomiques défavorables autant que par un climat social difficile. Le chômage ne baisse pas, il progresse même encore. L’éclaircie de septembre a été courte et la perspective d’inversion de la courbe du chômage recule mois après mois. La croissance économique reste faible et même les prévisions 2016 demeurent mesurées. Or, il ne peut y avoir de reprise durable du marché immobilier sans baisse du chômage.

Enfin, le contexte mondial est incertain. Le décrochage des bourses mondiales témoigne de l’inquiétude des investisseurs par rapport à la croissance économique en général et en particulier au ralentissement du développement de la Chine et des pays émergents. La baisse des prix des matières premières en général et du pétrole en particulier qui pourrait permettre des économies remettent en cause des équilibres internationaux précaires et la situation de bon nombre de pays producteurs créant ainsi une instabilité peu favorable à la croissance internationale.

« Dans ce contexte, la demande d’immobilier reste faible en France alors que la pierre pourrait être le dernier bastion refuge des investisseurs découragés par la bourse et les placements monétaires, développe Sébastien de Lafond. Mais la pression fiscale et réglementaire sur les propriétaires bailleurs modère cette tendance. Pourtant, on peut encore trouver des rendements supérieurs à 5 % bruts avec des biens liquides (studios ou deux-pièces) situés dans des villes de province dynamiques. Selon notre analyse, le léger mieux enregistré en janvier à Paris et depuis quelques mois en banlieue ainsi que dans la plupart des grandes villes de province pourrait durer quelques mois voire jusqu’à l’été ».

Et de conclure : « Mais 2016 reste une année incertaine dont l’issue dépend essentiellement du contexte macroéconomique, de la confiance des ménages et des entreprises dans l’avenir et donc de l’évolution de l’emploi en France. Nous restons donc prudents. La reprise est loin d’être acquise et une grande incertitude pèse sur l’année 2016 ».