Le gestionnaire d'actifs Blackstone a décidé, pour la première fois, de restreindre les retraits des investisseurs de son fonds phare de crédit privé, après que les demandes de rachat ont bondi à environ 4,5 milliards de dollars au deuxième trimestre.
Cette décision constitue un nouveau signe avant-coureur indiquant que les tensions sur le marché du crédit privé commencent à se manifester de manière plus visible et pourraient affecter l'octroi de prêts et les flux de fonds vers l'immobilier commercial.
Blackstone, basé à New York, a informé ses investisseurs dans une lettre jeudi que son Blackstone Private Credit Fund, connu sous le nom de BCRED, avait reçu au deuxième trimestre des demandes de rachat équivalant à environ 10 % des parts en circulation, soit le double de la limite trimestrielle standard du fonds.
En conséquence, BCRED a déclaré qu’il ne donnerait suite qu’à 5 % des demandes de rachat d’actions, conformément à ses limites préétablies, empêchant ainsi certains investisseurs de liquider leurs parts. Cette limite de retrait marque un tournant pour BCRED, un fonds de 45 milliards de dollars et l’un des plus surveillés du marché du crédit privé.
La flambée des demandes de rachat reflète les difficultés plus générales auxquelles sont confrontés les fonds de crédit privés. Les développements chez BCRED interviennent dans un contexte de recul général de l'appétit des investisseurs pour les stratégies de crédit, en particulier dans des fonds tels que les sociétés de développement commercial (BDC) et les fonds à intervalle destinés aux investisseurs fortunés.
Cette limite est d'autant plus remarquable que le fonds avait décidé au premier trimestre de satisfaire toutes les demandes de rachat, alors même qu'elles dépassaient de 2 % le plafond trimestriel. Ce revirement brutal souligne la rapidité avec laquelle le sentiment s'est inversé.
Blackstone a présenté cette évolution comme le résultat de la volatilité du marché plutôt que d'une détérioration du portefeuille.
« La structure de BCRED est une caractéristique fondamentale, les investisseurs échangeant parfois une partie de leur liquidité contre une surperformance à long terme », a déclaré Blackstone dans un communiqué adressé à CoStar News. « Les actions de classe I ont généré un rendement total annualisé de 9,3 % depuis leur création, soit une prime de plus de 50 % par rapport aux prêts à effet de levier. »
Implications pour l'immobilier
La question qui se pose pour les marchés est de savoir si les tensions sur le crédit privé pourraient se répercuter sur d'autres secteurs, notamment l'immobilier commercial, qui dépend fortement des prêteurs non bancaires pour son financement.
Une étude de la société de services immobiliers CBRE indique que la plupart des tensions sur le crédit privé se concentrent sur les prêts directs aux entreprises, en particulier parmi les sociétés de développement commercial exposées à des secteurs tels que la technologie et les logiciels.
Toute détérioration de la situation des sociétés de développement d’entreprises ne réduirait pas directement la capacité de prêt des fonds de dette immobilière commerciale, a déclaré la société de courtage. Selon CBRE, il s’agit de deux pools de capitaux distincts, avec des mandats, des types de garanties et des bases d’investisseurs différents. Néanmoins, ces difficultés méritent une attention particulière.
« Il pourrait y avoir des répercussions indirectes sur l'immobilier commercial », ont écrit les chercheurs de CBRE dans un rapport publié le mois dernier. « Les principaux domaines à surveiller comprennent le resserrement des lignes de crédit bancaires pour les véhicules de crédit privés, ainsi que la détérioration de la confiance des commanditaires — ce qui pourrait ralentir la levée de fonds dans l'immobilier commercial. »
De plus, si la capacité de prêt continue de se réduire, les 800 milliards de dollars de prêts immobiliers commerciaux arrivant à échéance cette année « pourraient se heurter à des options limitées, ce qui pourrait entraîner des difficultés, voire une baisse des valeurs ».
Dans le même temps, les capitaux d’investissement privés se tournent déjà vers de nouvelles cibles.
Les données de Robert A. Stanger & Co. montrent que les investisseurs se détournent du crédit au profit de catégories d’« actifs tangibles » telles que l’immobilier et les infrastructures, qui ont vu leurs levées de fonds augmenter de plus de 10 % cette année. Cette tendance pourrait offrir une certaine compensation, amortissant l’impact sur l’immobilier alors même que les stratégies de crédit sont en difficulté.
Les remboursements de prêts dépassent les rachats
Blackstone a déclaré que BCRED restait bien capitalisé, avec plus de 15 milliards de dollars de liquidités disponibles et des remboursements dépassant les rachats d’actions. Les remboursements de prêts de 2,6 milliards de dollars reçus au premier trimestre et environ 1 milliard de dollars d’entrées au deuxième trimestre ont largement dépassé les rachats d’actions, a ajouté la société.
Les données de Stanger montrent également que la levée de fonds pour les produits axés sur le crédit a fortement chuté en 2026. La levée de fonds totale dans le secteur du crédit a chuté de 63 % en glissement annuel en avril pour s'établir à environ 3,7 milliards de dollars, tandis que la levée de fonds des BDC a plongé de 74 % sur la même période, atteignant son plus bas niveau mensuel depuis mai 2023. Depuis le début de l'année, la levée de fonds des BDC a baissé d'environ 52 % par rapport à 2025.
Cette baisse des entrées de capitaux a coïncidé avec une augmentation des rachats. Les rachats trimestriels ont dépassé les levées de fonds pour les BDC non cotées pour la première fois en début d'année, signalant un passage d'une période d'expansion à une période de sorties de capitaux, selon Stanger.
Blackstone a elle-même reconnu ce que son PDG, Stephen Schwarzman, a décrit lors de la conférence sur les résultats du premier trimestre de la société comme une « campagne extrêmement négative contre le secteur du crédit privé », qui a pesé sur les flux de détail alors même que les investisseurs institutionnels restent engagés.
L'expérience de BCRED illustre ce clivage. Alors que le fonds affiche toujours de solides rendements à long terme — 9,3 % annualisés depuis sa création — et un taux de distribution de 10 %, le comportement des investisseurs semble évoluer, en particulier parmi les clients des canaux de gestion de fortune, plus sensibles aux gros titres et à la volatilité à court terme.