Les résultats semestriels, qui viennent d’être publiés, ont au moins le mérite de lever un doute : l'immobilier est toujours debout. Coûts réduits, marges retravaillées, bilans sécurisés, portefeuilles triés : la casse paraît contenue. Mais réparer n'est pas repartir. Derrière la publication des comptes semestriels des principales foncières et promoteurs, les trois grandes classes d'actifs immobiliers racontent des histoires différentes.
Dans le logement, les promoteurs ont cessé de courir derrière l'ancien monde. Les opérations engagées aux conditions économiques d’hier s'éteignent, remplacées par des programmes mieux calibrés et surtout restaurant des marges ébranlées. Les carnets de commandes résistent chez les meilleurs. Mais les chiffres d'affaires restent sous pression, car le pouvoir d'achat des ménages, le coût du crédit et l'instabilité réglementaire continuent de corseter la demande.
Le bureau, lui, confirme sa bipolarité. Les actifs centraux, sobres sur le plan environnemental et serviciel, trouvent toujours preneurs et voient leur potentiel de réversion locative préservé. Les autres accumulent vacance, capex et incertitudes sur leur valeur. Le travail hybride n'a pas tué le bureau, il a rendu une partie du parc définitivement obsolète. Et la frontière devient de plus en plus nette dans les bilans financiers des propriétaires.
Le commerce, longtemps annoncé comme le maillon faible de l'immobilier, livre le signal le plus solide de cette saison. En tout cas pour les acteurs cotés. La fréquentation et les ventes des enseignes progressent, la vacance recule, les loyers augmentent au-delà de l'indexation, et sur les meilleurs portefeuilles, les cash-flows soutiennent de nouveau les valeurs. Pour autant, la sélectivité reste forte et traduit surtout la capacité des meilleurs actifs à se réinventer ou la capacité des meilleurs acteurs à réinventer les actifs.
Logement, bureau, commerce : ces trajectoires divergentes livrent un même diagnostic des investisseurs. Cabossés par la crise, tous les véhicules paraissent plus ou moins réparés, prêts à redémarrer. Il leur manque quand même un peu de fuel, autrement dit de la croissance économique pour soutenir durablement volumes, loyers et investissements. Quant à l'adjuvant des taux, mieux vaut l'oublier pour un moment.
Le symbole de ce changement, c’est certainement Unibail-Rodamco-Westfield. L’ancien premier de cordée a confirmé lors de ses résultats semestriels avoir achevé l’assainissement de son bilan pour entamer un recyclage « sélectif » de ses capitaux. Le recyclage des capitaux, comme des actifs, c’est assurément l’avenir proche de l’industrie immobilière. Et certainement, l’un des thèmes de la rentrée.