Une année immobilière différente au Royaume-Uni, aux États-Unis, en Allemagne et en France

Septembre, mois traditionnellement consacré à la reprise des activités immobilières après la pause estivale, est désormais derrière nous. Alors que le salon Expo Real, salon international dédié à l’immobilier d’entreprise, s’ouvre aujourd’hui à Munich, les équipes internationales de CoStar News ont comparé les performances relatives de quatre des plus grands marchés immobiliers – Royaume-Uni, États-Unis, France et Allemagne – et passé en revue les thèmes clés de 2025 dans chacun d’entre eux.

Un certain nombre d’opérations d’investissement et de location importantes dans toutes les principales catégories d’actifs, en particulier dans les hôtels et les bureaux, ont eu lieu en septembre, ce qui laisse penser que l’immobilier d’entreprise britannique est en bonne voie pour terminer l’année 2025 sur une note positive en termes de transactions. Mais la confiance reste fragile et une amélioration de l’activité ne saurait tarder.

La morosité de l’économie britannique et un gouvernement de plus en plus critiqué continuent de peser sur les transactions, tout comme la décision surprenante de reporter à la mi-novembre la présentation du budget, le document fiscal clé du Royaume-Uni. Au 2e trimestre, Colliers rapporte que le volume des investissements en immobilier d’entreprise au Royaume-Uni a atteint 12 Mds£, soit une baisse de 15 % par rapport à la moyenne trimestrielle sur cinq ans, mais une amélioration par rapport aux 10,3 Mds£ du 1er trimestre. Les actifs industriels ont mené le bal, représentant 24 % du total des investissements, suivis par les bureaux (22 %), le commerce (18 %) et le résidentiel, y compris les résidences étudiantes (16 %). Pour la suite, Colliers continue de tabler sur une reprise lente, mais sans surprise.

Néanmoins, il n’est pas difficile de trouver des signes d’une activité de plus en plus positive au 3e trimestre. Le secteur hôtelier s’est particulièrement distingué, Savills estimant que les investissements dans le au Royaume-Uni ont atteint 1,04 Md£ au 3e trimestre, soit une augmentation de 28 % par rapport à l’année précédente. La hausse des ventes a été tirée par les transactions portant sur des actifs uniques, qui ont représenté 92 % de l’activité et se sont inscrits en hausse de près de 60 % par rapport à la moyenne décennale, même si le volume global des investissements est resté inférieur de 5 % aux tendances à long terme.

Londres a dominé le marché britannique de l’investissement hôtelier sur la période, avec des volumes atteignant 697 M£, soit une hausse de 42 % par rapport à l’année précédente. Selon Savills, cela reflète à la fois la part importante de la capitale dans le parc hôtelier britannique et le regain d’intérêt des investisseurs, malgré les difficultés opérationnelles persistantes.

À titre d’exemple, en septembre, CoStar News a rapporté que Norlake Hospitality, le groupe d’investissement dans les hôtels et restaurants lifestyle, avait vendu le Hoxton Southwark de Londres au fonds d’investissement immobilier Yellow Tree, basé à Gibraltar, qui possède des hôtels au Royaume-Uni, en Europe et aux États-Unis, pour 150 M£. Un autre grand hôtel londonien devrait faire l’objet d’une transaction : le Novotel Hammersmith, qu’Ares Management a accepté de vendre pour 160 M£. Il est racheté par Arora Group et fait partie d’un portefeuille qu’Ares a acheté à la société d’investissement immobilier britannique Landsec pour environ 400 M£ l’année dernière.

Les ventes de bureaux londoniens d’envergure font également leur retour. La vente par Nuveen du Can of Ham ou 70 St Mary Axe constitue sans aucun doute un test décisif pour le marché. Au début de l’année, les négociations visant à céder le bâtiment à Blackstone pour un montant supérieur à 300 M£ ont achoppé, Nuveen ayant probablement décidé qu’ils pouvaient obtenir un meilleur prix en faisant preuve d’un peu de patience.

Le bâtiment est désormais en vente auprès de Capreon, la société d’investissement de la famille Noé, et du gestionnaire d’investissements alternatifs Hayfin Capital Management pour environ 340 M£, soit un rendement d’environ 5,6 %. Cette transaction serait la plus importante réalisée pour un immeuble de bureaux à Londres depuis trois ans.

Par ailleurs, Great Portland Estates est en pourparlers pour l’une des plus importantes ventes individuelles de bureaux dans le West End ces derniers temps, avec une offre de One Newman Street, ou Oxford House, à Fitzrovia, auprès de Royal London Asset Management pour environ 250 M£, soit un rendement initial net inférieur à 4,5 %. Ailleurs dans le West End, Hines est sur le point de conclure la vente de The Burlian, son emblématique complexe commercial et tertiaire situé entre Oxford Street et Bond Street à Londres, pour près de 200 M£, soit un rendement initial net de 3,75 % ; tandis que Landsec a conclu la cession de son immeuble de bureaux Queen Anne’s Gate, SW1, à Arora Group pour 245 M£, avec un important projet de rénovation en hôtel de luxe prévu à la clé.

Ces cessions sont remarquables parce que les ventes d’immeubles de bureaux de plus de 100 M£ dans la City étaient devenues presque mythiques en 2024 et qu’elles indiquent une nette reprise de l’appétit des investisseurs. Colliers avait déjà signalé que le West End de Londres avait enregistré au 2^e trimestre son troisième trimestre consécutif d’investissements supérieurs à 1 Md£, soutenu par des transactions majeures telles que l’achat par Delancey de 11-12 Hanover Square pour 170 M£ et l’acquisition par la London School of Economics de Centrium, 61 Aldwych. Les capitaux étrangers ont représenté 76 % des achats à ce jour, la Norges Bank étant à elle seule responsable d’un tiers de ce montant.

Il s’agit d’un indicateur important pour les autres marchés immobiliers européens, car, comme le souligne Mat Oakley, Head of EMEA Commercial Research chez Savills, la reprise des bureaux dans la City et le West End annonce généralement une reprise dans d’autres centres clés d’Europe occidentale.

James Emans, Joint-Head of UK Investments chez Savills, décrit 2025 comme une « année extraordinaire pour l’immobilier britannique ». « Il y avait beaucoup d’élan au début de l’année. Mais il suffit de regarder les volumes du 1^er semestre pour constater que le risque politique supplémentaire qui est apparu a largement effacé cet élan. Cependant, nous revenons également à une situation où cette positivité se renforce. Cela s’explique en partie par le fait que les investisseurs étaient pessimistes à l’égard des bureaux, car un grand nombre d’investisseurs anticycliques sont des sociétés de capital-investissement américaines et le sentiment à l’égard des bureaux y était mauvais. »

James Stevens, Head of Investment - Global Real Estate chez Aviva Investors, convient qu’un certain nombre de facteurs suggèrent une reprise du marché au Royaume-Uni et en Europe. « Au cours des six à neuf derniers mois, j’ai constaté une tendance générale à allouer davantage de fonds à l’Europe sur le plan structurel. Je pense qu’un autre élément essentiel est le fait qu’il y a eu récemment un point de basculement où les actions offrent à nouveau une meilleure valeur que les obligations. »

Cela dit, ce dernier ne s’attend pas à ce que le Royaume-Uni connaisse des volumes d’investissement massifs dans l’immobilier d’entreprise au dernier trimestre de l’année. « Il y a six mois, j’aurais pensé qu’il y en aurait davantage. Mais le marché est profond. À Londres, par exemple, nous avons constaté une forte demande pour les bureaux haut de gamme du West End. La demande est moins forte pour les revenus à moyen terme. Du point de vue des bureaux commerciaux, nous avons vu là une opportunité de continuer à créer des actifs haut de gamme. Il n’y a actuellement pas beaucoup d’actifs de qualité disponibles à des prix intéressants dans le domaine de la logistique et des entrepôts. »

Après avoir passé plusieurs années en retrait, le rebond du marché de l’investissement en immobilier de bureaux a incité les grands acteurs institutionnels à se remettre progressivement à conclure des transactions aux États-Unis. Si les capitaux privés et les propriétaires-utilisateurs continuent de dominer le paysage de l’investissement, des poids lourds tels que Norges Bank Investment Management, BXP, Tishman Speyer et Beacon Capital Partners ont conclu ces derniers mois des transactions très médiatisées qui ont signalé que le marché national avait enfin franchi un cap post-pandémique.

Selon les données de CoStar, le volume d’investissement aux États-Unis a augmenté d’environ 25 % depuis le début de l’année par rapport à la même période en 2024, les acheteurs ayant dépensé au total plus de 36 Mds$. De plus, les prix sont à la hausse, notamment en raison du regain d’intérêt rapide pour les propriétés haut de gamme situées sur les marchés de premier plan.

Bien qu’il existe encore de nombreux actifs immobiliers en difficulté qui se négocient à des prix réduits, les perspectives du marché tertiaire américain s’améliorent de plus en plus, car certains des plus grands employeurs du pays renforcent leurs obligations en matière de présence au travail et les entreprises du secteur technologique ont stimulé la demande dans des villes telles que San Francisco, New York, Seattle et ailleurs.

Parmi les transactions notables conclues depuis le début de l’année, citons l’achat par Tishman Speyer d’un immeuble de bureaux à Manhattan pour plus de 105 M$, sa première acquisition dans la ville depuis le début de la pandémie il y a plus de cinq ans.

Le mois dernier, Kilroy Realty a raflé un campus tertiaire dans le quartier chic de Beverly Hills à Los Angeles. Et Vornado Realty Trust a récemment acheté l’espace de bureaux situé au-dessus du célèbre grand magasin Saks Fifth Avenue à New York, dans le cadre d’une transaction qui permettra de conserver son usage initial plutôt que de poursuivre les projets antérieurs visant à le convertir à des fins résidentielles.

« La plupart des marchés de bureaux aux États-Unis en sont encore aux premiers stades d’une réévaluation », a déclaré Marion Jones, Principal et Managing Director of U.S. Capital Markets chez Avison Young, à CoStar News. « Pourtant, la demande s’est stabilisée, avec une hausse des loyers dans les emplacements concurrentiels. À mesure que les taux d’intérêt continuent de s’améliorer, une partie de l’impasse devrait s’atténuer, permettant aux propriétaires de se débarrasser de leurs anciens actifs, une étape essentielle avant de déployer de nouveaux capitaux. Ce changement devrait ouvrir la voie à une activité institutionnelle accrue tant du côté des acheteurs que des vendeurs en 2026. »

L’activité au cours des prochains mois devrait fournir une indication plus précise de la confiance des investisseurs. Sauf imprévu, la conjonction de facteurs tels que le pic du taux de vacance et la dynamique actuelle des locations devrait soutenir l’activité commerciale, les acheteurs cherchant à prendre pied dans la reprise du marché.

Le marché des bureaux se dirige vers les niveaux de stabilisation d’avant la pandémie, un point que les marchés américains du commerce, de l’industrie et des logements multifamiliaux ont déjà atteint.

Malgré tout, le contexte politique turbulent et les perspectives économiques incertaines font que les investisseurs sur les marchés financiers américains restent à l’affût du moindre signe avant-coureur, même s’ils ont confiance dans une amélioration significative du secteur immobilier. Cette incertitude se fait toutefois sentir dans le monde entier, et les États-Unis semblent mieux la surmonter que certains de leurs homologues étrangers.

« Alors que l’Europe continentale a connu un recul des investissements institutionnels dans les bureaux, l’Amérique du Nord est en tête au niveau mondial en matière de collecte de fonds », avance Marion Jones. « L’évolution de la politique monétaire sera probablement un catalyseur clé du changement en 2026. »

À l’approche du salon Expo Real, le moral semble encore en berne sur le marché immobilier allemand. Dans son enquête auprès des visiteurs inscrits, l’organisateur du salon conclut que les optimistes constituent une majorité relative avec 44 %, tandis que 35 % jugent la situation « neutre » et seulement 22 % « inquiétante ».

Toutefois, la dernière enquête trimestrielle menée par ZIA, l’organisateur du salon, montre que les espoirs, qui avaient repris après l’entrée en fonction du nouveau gouvernement fédéral en mai, se sont à nouveau évanouis, en particulier pour les promoteurs immobiliers et sur le segment des bureaux.

Maximilian Leyser, Head of Business Development chez Manova Partners parle d’une « certaine désillusion » qui fait que « malgré la maîtrise de l’inflation et la nouvelle dette publique, le climat économique est plus marqué par la morosité que par l’optimisme ».

Au moins, la stabilisation des rendements initiaux au cours des derniers trimestres donne aux investisseurs une confiance croissante pour devenir plus actifs. D’autre part, le marché allemand reste assez cher par rapport au reste de l’Europe, ce qui, combiné à l’affaiblissement de l’économie, n’est pas une combinaison idéale.

Aussi, le marché de l’investissement n’a pas encore pris son essor. Selon les derniers chiffres de Savills, le volume des transactions en immobilier d’entreprise et résidentiel au cours des neuf premiers mois de l’année s’est élevé à 21,6 Mds€, soit 9 % de moins que l’année précédente et 54 % de moins que la moyenne sur 100 ans.

Les cessions sont inférieures au niveau de l’année dernière dans toutes les catégories d’actifs, à l’exception des actifs immobiliers destinés aux soins de santé. Néanmoins, Savills, tout comme le réseau de brokers German Property Partner, estime que le 4^e trimestre sera plus dynamique grâce à des transactions importantes à venir. Mais « la reprise est fragile et, compte tenu de l’instabilité de la situation, un redressement durable n’a pas encore été atteint », déclare Karsten Nemecek, Deputy Chief Executive de Savills pour l’Allemagne.

Fabio Carrozza, Managing Director de BF.real estate finance, considère que le principal obstacle réside dans la divergence persistante entre les attentes en matière de prix des acheteurs qui souhaitent acquérir aux conditions actuelles du marché et celles des vendeurs qui ont acheté et financé aux conditions qui prévalaient avant le revirement des taux d’intérêt en 2022.

Ulrich Höller, Head of Project Developer and Investment Manager chez ABG Real Estate, estime également que la fixation des prix reste « difficile ». De nombreux investisseurs internationaux disposent de fonds considérables, mais restent dans l’expectative.

Les acteurs anglo-saxons, en particulier, exigent des rendements plus élevés et attendent d’autres opportunités d’entrée sur le marché. « Dès qu’un signe de confiance viendra débloquer la situation, ils entreront sur le marché avec détermination et lanceront une vague d’investissements qui revitalisera le marché », explique-t-il. Les grands investisseurs institutionnels allemands se montrent également réticents à conclure de nouvelles affaires : les assureurs et les fonds de pension consolident leurs portefeuilles, réduisent les taux de vacance et sécurisent leurs financements. Cela ralentit la reprise du marché.

« Ce dont le marché de l’investissement en Allemagne a besoin aujourd’hui, c’est de prévisibilité », déclare Piotr Bienkowski, Managing Director du cabinet de conseil immobilier PXTRE, en référence à des conditions telles que des aides au logement ciblées, la réduction de la bureaucratie et l’extension des infrastructures essentielles telles que la capacité électrique des centres de données.

Le retour au travail présentiel dans les bureaux donnerait également une impulsion positive aux centres-villes et à la consommation.

Dominik Brambring, Managing Partner de la société d’investissement berlinoise Periskop Opportunities, souligne qu’outre la sécurité de la planification (taux d’intérêt stables, réglementation fiable et financement efficace), il faut également avoir le courage d’établir institutionnellement des segments prometteurs et de les développer à grande échelle.

« Le fait que les capitaux institutionnels, et surtout internationaux, ne se tournent plus spontanément vers l’immobilier allemand, doit se refléter dans les modèles économiques et les anticipations de prix. »

Christine Bernhofer, CEO de Real IS, constate déjà des évolutions positives dans l’environnement politique, par exemple le projet de loi sur la promotion des sites et le projet de loi sur la limitation des risques liés aux investissements dans des fonds, mais aussi le récent revirement dans le nombre de permis de construire.

Michael Fink, Managing Director de Catella Investment Management, estime que le marché est déjà nettement plus actif qu’il y a un ou deux ans. À cet égard, il s’attend à ce que davantage d’affaires soient conclues lors du salon Expo Real et à ce que les transactions reprennent. Il souligne que les transactions immobilières dans le segment des bureaux reprennent à Paris et à Londres, dans les quartiers d’affaires centraux : « Cela laisse espérer une reprise du marché des bureaux. »

De l’avis général, le marché de l’investissement montrait des signes d’embellies à la sortie du Mipim et jusqu’à la rentrée de septembre. On en voulait pour preuve les nombreuses transactions supérieures à 100 M€ signées au printemps et à l’été, dont la vente iconique par Union Investment du centre d’affaires Paris Trocadéro à Blacksone pour plus de 700 M€. Bouclée à la fin de l’été au terme d’un appel d’offres auquel 12 investisseurs – parmi lesquels figuraient aussi les Français Axa IM Alts, les Allemands Commerz Real, les Norvégiens Norges Bank Investment, les Italiens Generali Real Estate ou encore les Américains Hines – avaient soumis des offres supérieures à 650 M€, l’opération était synonyme d’un retour de la liquidité sur le marché.

S’il était le plus spectaculaire, il était loin d’être le seul deal XXL signé dans l’Hexagone en 2025. Parmi ceux-ci figuraient l’acquisition par Gecina de l’immeuble Solstys (435 M€), celle par CMA-CGM de Quadrans Est (290 M€) et celle du 88 Rivoli par Immobilière Dassault (100 M€). Et d’autres dossiers de même acabit étaient en bonne voie de se concrétiser, comme la vente du 10 Hoche à Deka Immobilien (115 M€), celle du 91 Champs-Élysées auprès de Foncière Renaissance et Mimco (320 M€).

Mais l’actualité politique et économique morose a largement éteint ce vent d’optimisme, nous ont confié ces dernières semaines de nombreux acteurs de marché. « Après une période juin-juillet qui était marquée par un certain vent d’optimisme, je dirais, la rentrée de septembre était peut-être un petit peu plus chahutée », observait la semaine dernière au micro de BiTV Cevan Torossian, directeur associé Études & Recherche chez Arthur Loyd France.

Quelques jours plus tôt, Raphaël Amouretti, CEO de Catella Property, tenait un discours semblable sur notre plateau : « Avant l’été, nous observions une volonté de faire, avec un taux de transformation bien meilleur. Et puis, il y a eu le vote de confiance, la dégradation de la note souveraine de la France par Fitch (de AA- à A+, ndlr), une dette publique qui dépasse les 115 % de PIB… Tout cela a fini par gripper une machine qui n’avait pas besoin de ça. »

Rappelant que « l’OAT est un marqueur de l’attractivité de la classe d’actifs immobilière » et que le marché tablait initialement sur « un atterrissage autour de 3 % », Emmanuel Massy, directeur général d'Arthur Loyd France, observe que le niveau actuel, autour des 3,5 %, « a donné lieu en cette rentrée à des reports de marketing, les investisseurs étant en attente de davantage de visibilité par rapport à cet atterrissage de l’OAT ».

Cela ne veut pas dire que le marché est complètement à l’arrêt ; d’ailleurs plusieurs grandes transactions demeurent d’actualité. La plus importante concerne encore le géant américain Blackstone, qui a signé un accord ferme pour l’acquisition de la plate-forme logistique française Proudreed pour 2,3 Mds€. D’autres pourraient également venir gonfler les volumes, à commencer par le 47 Austerlitz, sur lequel Aermont aurait signé une promesse d’achat fin septembre à prix légèrement inférieur à 300 M€.

« Mais ces investisseurs sont extrêmement sélectifs, donc nous avons un marché un peu en trompe-l’œil avec plus de volumes, mais pas nécessairement plus de transactions », avertissait Alexandre Wodka, Head of Capital Markets chez Savills France. Ce dernier ajoute : « Il n’y a plus tellement aujourd’hui une compression de taux à Paris sur les profils core “prime”, avec une stabilisation autour de 4 %. En revanche, en première couronne (…), on constate effectivement des rendements très élevés sur de bons immeubles, voire de très bons immeubles. »

L’exemple le plus frappant est sûrement l’immeuble Magnetik, situé à la frontière entre Paris et Montrouge. Vendu par LaSalle IM et J.P. Morgan AM, l’ensemble de 34 000 m² – pourtant occupé par des locataires solides comme Chronopost et Deskea – a été acquis par Signl Capital pour un montant de 140 M€, reflétant un taux de rendement entre 12 et 13 %. Pour rappel, l’actif aurait été présenté au marché en 2020 pour 300 M€, rapportait alors CoStar News…

Pour autant, si « on sent donc une certaine fébrilité chez les acteurs de l’immobilier », selon Cevan Torossian, plusieurs investisseurs interrogés par Business Immo, tant domestiques qu’internationaux, ne prévoient pas de se détourner de la France malgré son contexte politique et économique plus tendu.

« Paris restera toujours, et de loin, la plus grande ville de l’Union européenne », avançait par exemple au micro de BiTV Mike Bessell, Managing Director et European and Global Investment Strategist chez Invesco Real Estate, ajoutant qu'« aucun investisseur immobilier ne pourra ignorer cela. » Dans la même veine, Martin Towns, Global Head of Real Estate chez M&G, reconnaissait que « la situation politique actuelle pourrait inciter les acteurs à marquer une pause et à se montrer légèrement prudents dans le déploiement de nouveaux capitaux », mais estimait malgré tout « qu’il existe encore des tendances intéressantes et convaincantes sur le marché français ».

Dans ce contexte contrasté, Artur Loyd France projette ainsi pour 2025 une performance supérieure à l’année dernière pour l’investissement immobilier, quoiqu’encore très loin des pics enregistrés en 2019 ou en 2021, quand les volumes avoisinaient, voire surpassaient les 25 Mds€. « Malgré la volatilité de l’environnement, nous estimons un atterrissage toutes classes d’actifs confondues entre 14 et 16 Mds€, soit une légère hausse d’à peu près 15 % par rapport à 2024, avance Emmanuel Massy. Sur les bureaux, nous projetons un volume entre 6 et 8 Mds€, là où 2024 était un point bas avec 5,5 Mds€. »

Cet article a été rédigé par Paul Norman, CoStar News UK ; Katie Burke, CoStar News US ; Richard Meier, Thomas Daily ; et Luc-Etienne Rouillard Lafond, Business Immo.