L’impact probable d’une guerre prolongée entre l’Iran et l’Amérique et Israël est la préoccupation dominante des investisseurs dans les trois plus grands marchés immobiliers d’Europe — la France, l’Allemagne et le Royaume-Uni. Mais si les marchés financiers et le sentiment ont déjà été déprimés par le conflit, reconstituer l’impact sur l’activité à ce stade a été moins facile. Les équipes de CoStar News dans chaque pays se penchent sur les dernières données et discutent avec des participants du secteur afin de comparer et de contraster ce qui se passe.
Un examen des chiffres d’investissement du premier trimestre dans chaque pays montre que la France souffre d’un décrochage spectaculaire de l’activité, tandis que l’Allemagne et le Royaume-Uni ont tous deux relativement bien performé, avec un consensus selon lequel l’impact de la guerre n’a pas encore, de façon significative, influé sur les décisions. Les raisons en sont complexes, mais des thèmes communs clairs émergent. Les praticiens dans l’ensemble des pays s’attendent à ce que l’impact de la guerre sur l’économie mondiale, et en particulier sur des marchés financiers effrayés par la volatilité des prix du pétrole et de l’énergie, frappe plus clairement l’activité au deuxième trimestre, en particulier s’il devient clair qu’il n’y a pas de fin en vue à court terme.
Il existe aussi des signaux d’alerte évidents dans chaque pays qui suggèrent qu’ils sont, de manières différentes, exposés à l’impact inflationniste de la hausse des prix du pétrole et de l’énergie, ainsi qu’à la dégradation du sentiment envers l’immobilier. Les investisseurs nord-américains, par exemple, ont réduit de manière spectaculaire leurs investissements au Royaume-Uni au premier trimestre. En même temps, des opportunités sont attendues dans les trois marchés immobiliers les plus importants et les plus liquides d’Europe.
Le trimestre « catastrophique » de la France
L’investissement en immobilier d’entreprise a lourdement chuté en France au 1er trimestre 2026, n’atteignant que 1,9 Md€ sur les trois premiers mois de l’année selon les données Immostat. Et s’ils ont été touchés à des degrés variables, aucun secteur n’a échappé à l’effondrement : -35 % pour le commerce, -47 % pour le bureau francilien, -61 % pour le bureau en région et -63 % pour le bureau en région. Même l’immobilier résidentiel — exempt des statistiques Immostat — a reculé de -38 %, une baisse ressentie sur l’ensemble de ses sous-segments.
« Toutes les classes d’actifs sont en repli », confirme Nicolas Verdillon, avant d’ajouter : « Non seulement les volumes ont été divisés par deux par rapport à l’année dernière, le nombre de transactions a lui aussi été divisé par deux, toute classe d’actifs confondue. » Le marché a ainsi avant tout été porté par des opérations XXL, continue-t-il : « 50 % des volumes investis au T1 2026 sont des opérations unitaires de plus de 200 M€, là où normalement on parle plutôt de 15 à 20 %. » Parmi ceux-ci figurent par exemple le 91 Champs-Élysées, acquis par Mimco et Foncière Renaissance pour 320 M€ auprès de l’Urssaf ; ou encore le 83 Marceau, siège parisien de Goldman Sachs vendu par SFL à Hines pour 242,5 M€.
Mais s’il peut être facile de pointer du doigt la crise iranienne pour expliquer la désaffection des investisseurs pour l’immobilier tricolore, cette dernière n’est pas (encore) la premièreresponsable de ce coup de blues. « Pour que l’on acte une vente en France, il se passe environ 5 à 6 mois entre le début d’un marketing et sa conclusion, rappelle Franck Poizat, codirecteur du pôle industriel de BNP Paribas Real Estate Advisory France. Dès la rentrée automnale et le vote de confiance qui a mis fin au gouvernement Bayrou, on a très rapidement constaté une forme d’attentisme de la part de nombreux clients. » Pour lui, le marché immobilier a donc payé au T1 2026 « un deuxième semestre catastrophique sur le plan politique en France », et les chiffres Immostat en berne ne sont « que la conséquence d’une incertitude politique, fiscale, et donc économique, en France. »
Nicolas Verdillon constate aussi chez les investisseurs un manque de confiance envers la dynamique soutenant le marché immobilier : « Ce sont les utilisateurs qui paient les rendements et la rentabilité des investissements. Or, on observe une consolidation à la baisse de la pression locative, et même Paris intramuros souffre également de ce phénomène. » Car si les loyers prime reflètent toujours des valeurs très ambitieuses, « la moyenne des loyers de qualité a quand même tendance à se consolider la baisse », souligne-t-il. Ce qui pose forcément un problème pour de nombreux investisseurs, qui espéraient remplacer par la croissance locative la perte de la compression des taux d’intérêt en tant que levier de création de valeur.
Une hécatombe à prévoir au 2e semestre ?
Au moment de projeter la suite de l’année, on peut s’attendre en France à un certain rebond au T2 2026 étant donné les nombreux dossiers d’envergure réitérés au courant d’avril : le 29-33 Champs-Élysées, acquis par Black Swan Real Estate, Bain Capital et Revcap auprès d’Icade pour 402 M€ ; la cession par Covivio à Blue Owl Capital d’une participation de 49 % dans un portefeuille tertiaire de trois actifs occupés par Thales à Vélizy, une opération qui valorise l’ensemble à 503 M€ ; l’acquisition par DWS du 39 Colisée, dans Paris QCA, pour137 M€ ; ou encore celle de l’immeuble de bureau Magnetik par Batipart Europe et Sofidy, signée pour environ 130 M€ auprès de LaSalle Investment Management et J.P. Morgan Asset Management. Sans compter la vente du portefeuille industriel de Proudreed à des fonds gérés par Blackstone une transaction qui pourrait être signée dans les prochaines semaines, selon nos informations.
Mais le marché immobilier français, comme le reste de l’économie mondiale, ne pourra pas échapper aux effets délétères du conflit iranien. « Nous avions démarré l’année avec un environnement financier plus attractif, avec une inflation maîtrisée et des banques plutôt favorables aux refinancements à des coûts acceptables », rappelle d’ailleurs Nicolas Verdillon. La crise iranienne, en ajoutant environ +50 pb au taux SWAP ainsi qu’entre 40 et 80 pb à l’OAT 10 ns, a eu pour effet de recomprimer la prime de risque au moment même où le taux prime du bureau parisien semblait se cristaliser entre 4,15 et 4,30 %.
« Les sous-jacents macroéconomiques et géopolitiques font que le marché pourrait s’orienter vers une décompression des taux de rendement, du fait que la prime de risque redevient —entre 45 et 50 pb sur le bureau prime parisien — et aurait une logique à se rapprocher des 75 à 100 pb. » Ce qui ne peut que se ressentir sur les valeurs immobilières, confirme Antoine Grignon, a, Head of Capital Markets chez Knight Frank France : « Nous avons cependant vu un impact assez immédiat de la crise au Moyen-Orient sur les prix présentés aujourd’hui dans les appels d’offres, autour de +25 à +50 pb, ce qui suit l’évolution de l’OAT et des coûts de financement. »
Aussi, là où en début d’année Knight Frank France anticipait en France un atterrissage autour de 15,5 Mds€ pour l’investissement en immobilier d’entreprise en 2026, ce qui aurait constitué une hausse de 15 à 20 %, le broker britannique projette dans une étude récente trois scénarios distincts, tous baissiers, en fonction de l’évolution des obligations françaises : 13,4 Mds€ (-9 %) si l’OAT revient à 3,6 % au courant du 2e semestre 2026 ; 12,8 Mds€ (-13 %) s’il s’élève à 4,1 % à la fin de l’année ; et 12,6 Mds€ (-14 %) s’il atteignait 4,4 %. Les effets de ce scénario catastrophe serait encore plus importants en 2027, avec un volume d’investissement projeté de 8,3 Mds€ (-34 %).
« Investir c’est avoir confiance dans l’avenir, or il est actuellement difficile de se projeter, regrette Antoine Grignon. De ce fait, on voit aujourd’hui moins de capitaux courts termes et de plus en plus d’investisseurs à la recherche de cashflows prévisibles. » Autant de raison qui font que les acquéreurs potentiels sont actuellement « plus prudents et plus sélectifs. »
Toujours des dossiers en cours
Il ne faut cependant pas croire que le marché immobilier français est complètement à l’arrêt, insiste-t-il, d’ailleurs son équipe « a rarement eu autant de mandats, et ce sur toutes les classes d’actifs. » Un constat que dresse également Franck Poizat : « Nous avons lancé plusieurs marketings depuis le début de l’année, et le nombre d’offres ainsi que le niveau de valorisation a été plutôt satisfaisant. La résultante est qu’en ce début d’année, le marché logistique a davantage été animé par des dossiers de petites et moyennes tailles plutôt que par de gros portfolio. » D’ailleurs, plusieurs acteurs de marché consultés par Business Immo confirment que des capitaux sont disponibles sur le marché, suite aux levées de fonds conséquentes enregistrées en 2025 par de nombreux investisseurs.
Parmi les dossiers qui pourraient animer la suite de l’année immobilier français, on peut citer : le 22 Champs-Élysées, vendu par BNP Paribas Asset Management Alts et Norges Bank Investment Management ; le 277 Saint-Honoré, mis en vente par Goldman Sachs Asset Management et Immobel ; ou encore les quatre immeubles résidentiels du centre d’affaires Paris Trocadéro, mis en vente par Blackstone dans les mois qui viennent.
En revanche, l’incertitude entourant toujours l’évolution du conflit iranien ainsi que ses éventuelles répercussions sur l’environnement macroéconomique, et donc sur l’évolution des valorisations immobilières, fait que tous les dossiers « prennent beaucoup plus de temps » à secommercialiser, avertit Antoine Grignon. Et tout retard subi actuellement pourrait bien se répercuter cruellement sur les volumes d’investissement des 3e et 4e trimestres 2026. « Dans le cycle précédent, tu pouvais lancer une vente en septembre et espérer signer une promesse en décembre, conclut-il. Bien que l’on ne soit qu’en avril, si un investisseur ne lance pas son dossier dès maintenant, il aura peu de chance de le vendre avant la fin de l’année. »
Le rebond de l'Allemagne ralentit
Les perspectives économiques en Allemagne ont commencé à s’améliorer lentement à partir de l’automne dernier, du fait du projet d’investissement de plusieurs milliards du nouveau gouvernement fédéral, et, en conséquence, le marché allemand de l’investissement immobilier a bien démarré en 2026.
Le volume de transactions au premier trimestre a grimpé à près de 9 Md€, représentant une hausse de 5 à 20 % par rapport au chiffre de l’année précédente, selon les calculs de différentes sociétés de courtage. Bien que l’acquisition de Cofinimmo par Aedifica, à elle seule, représente près de 10 % de ce volume, ce résultat respectable a aussi été porté par une augmentation significative du nombre de transactions à 390.
Le déclenchement de la guerre en Iran fin février a immédiatement entraîné (via les coûts de l’énergie) une hausse du taux d’inflation allemand de 1,9 % à 2,7 %. Le marché des taux d’intérêt a également réagi vivement : le swap 5 ans a augmenté de 65 points de base à 2,99 %, et les taux hypothécaires 10 ans ont progressé de 38 points de base à plus de 4 %. Comme le rendement des obligations d’État allemandes à 10 ans est temporairement monté à plus de 3 % — le niveau le plus élevé depuis 2011 — la prime de risque d’un investissement en bureaux par rapport aux obligations d’État allemandes est tombée à seulement 146 points de base, après s’être établie à 210 points de base fin 2024 et à 159 points de base fin 2025, selon les calculs de JLL.
Selon les courtiers immobiliers, l’escalade au Moyen-Orient n’a pas étouffé le marché de l’investissement. BNPPRE indique que « toute une série de transactions » ont été signées depuis le début mars. Selon JLL, les processus de transaction déjà engagés se poursuivent. Savills n’a, jusqu’à présent, identifié que des cas isolés où des investisseurs mettent en pause leurs programmes d’acquisition ou renégocient des transactions en cours. Cependant, interrogés, les courtiers n’ont pas fourni de chiffres sur les signatures en mars.
Ainsi, même si la guerre n’a pas encore laissé de marques claires sur le marché de l’investissement, elle a certainement assombri les perspectives. Les instituts économiques ont plus que divisé par deux leurs prévisions de croissance du PIB pour cette année, à environ 0,6 %, et des enquêtes récentes de NordLB ou BF-direkt dans le secteur immobilier indiquent une chute du sentiment. L’Office fédéral de la statistique vient d’annoncer une hausse bienvenue des permis de construire pour les appartements en janvier et février, mais le GdW, l’Association fédérale allemande des entreprises du logement et de l’immobilier, craint que cette tendance ne s’arrête en raison de la hausse des coûts de construction. Même si la situation au Moyen-Orient devait bientôt s’apaiser, « la restauration d’installations de production endommagées pour les matériaux de construction prendrait au moins trois mois », selon l’association.
Pour Nabil Mabed, Head of Value Add Real Estate chez PGIM, la hausse des coûts de l’énergie représente l’impact le plus significatif de la guerre sur le secteur immobilier. En revanche, il estime que l’effet sur l’inflation, la croissance et les taux d’intérêt sera moins dramatique que celui observé après la guerre en Ukraine. « La grande différence avec la guerre en Ukraine, c’est que cette situation a commencé dans un environnement où les taux étaient extrêmement bas, où les taux de capitalisation étaient extrêmement bas et où la demande était extrêmement élevée après la Covid. »
Adalbert Pokorski, fondateur et directeur général de l’investisseur résidentiel GreenwaterCapital, craint des perturbations massives des chaînes d’approvisionnement. La conséquence, dit-il, est que les développeurs de projets reporteront ou arrêteront leurs projets. « Le capital institutionnel agira avec encore plus de prudence qu’il ne l’a déjà fait. En conséquence, le pipeline de nouvelles constructions résidentielles se tarit à nouveau complètement », affirme Pokorski. « En particulier, l’obtention du financement pour les développements de projets est devenue plus complexe, ce qui entrave davantage la réalisation de projets de construction pourtant urgemment nécessaires », ajoute Sören Gröbel, Director of Living Research chez JLL Germany.
Alexander Lackner, CEO de la société d’investissement Neworld, reconnaît que les attentes d’une reprise du marché se sont effectivement considérablement assombries. En revanche, l’augmentation des incertitudes mondiales pourrait ramener l’attention des investisseurs internationaux vers l’Europe — et l’Allemagne en particulier. « Nous entendons de la part des investisseurs que, selon les standards internationaux, le marché immobilier allemand est perçu comme un emplacement comparativement stable et fiable », indique Lackner. « La crise renforce en réalité le statut de l’Allemagne comme valeur refuge. C’était différent il y a deux ou trois ans, lorsqu’on disait que les États-Unis, voire l’Asie, dépasseraient l’Allemagne comme emplacement », ajoute Marco Högl, Head of Residential Capital Markets chez Savills. Cela est certainement vrai à court terme. Si le conflit devait se prolonger sur une longue période, comme la crise de la Covid-19 ou la guerre en Ukraine, les implications restent floues.
Le Royaume-Uni : encore trop tôt pour savoir
Bien que le sentiment des investisseurs ait clairement été affecté par le conflit au Moyen-Orient, celui-ci est survenu trop tard pour frapper de manière significative l’activité globale d’investissement en immobilier d’entreprise au Royaume-Uni au premier trimestre. Dans ce contexte, il existe des signaux d’alerte, notamment une baisse nette de l’investissement américain, l’investissement européen au Royaume-Uni dépassant le nord-américain pour la première fois depuis 2019.
Le rapport UK Investment Transactions (UKIT) de Lambert Smith Hampton a constaté que le volume total d’investissement au premier trimestre a atteint 10,8 Mds£. C’est bien en dessous du record de 21,6 Mds£ enregistré au dernier trimestre 2025, ce qui suggère qu’une reprise forte attendue des transactions cette année a déjà perdu de son élan. Néanmoins, les chiffres étaient supérieurs de 16 % à ceux du premier trimestre de l’an dernier et seulement de 13 % en dessous de la moyenne trimestrielle sur cinq ans, et il n’existe pas encore de preuve claire que la guerre iranienne ait freiné l’activité.
LSH souligne que, même si le déclenchement du conflit au Moyen-Orient fin février a perturbé les marchés financiers, l’activité transactionnelle a tenu bon sur le reste du premier trimestre. Le nombre de deals supérieurs à 1 M£ était globalement aligné sur les niveaux moyens et s’est amélioré au fil du trimestre. Mars a été le mois le plus fort du trimestre en nombre de deals et en volume, en hausse de 11 % et 31 % respectivement par rapport à février.
Cela dit, une inquiétude croissante se fait jour quant au fait que les dommages à l’infrastructure énergétique mondiale pourraient avoir un impact inflationniste négatif durable, affectant à son tour les prix à la consommation, les coûts du capital et la confiance des investisseurs.
Il existe également des indications selon lesquelles l’activité est soutenue par des facteurs qui seraient exposés à la guerre si celle-ci se prolongeait sur une longue période.
L’activité sur le segment haut du marché est restée forte, avec 11 opérations au-dessus de 200 M£, mais la plupart de ces opérations étaient attendues en 2025. La plus importante a été l’acquisition, par Unite Group, pour 723 M£, du développeur coté de résidences étudiantes Empiric Student Property. D’autres acquisitions majeures ont été l’achat par Redical, pour 270 M£, du centre commercial Merry Hill dans les West Midlands, et l’acquisition par Daibiru Corporation d’une participation majoritaire dans l’intérêt du long leasehold de Warwick Court, dans la City de Londres, auprès de Mitsubishi Estate, pour environ 300 M£. Point positif : le volume en régions au Royaume-Uni a doublé d’un trimestre sur l’autre pour les bureaux, à 612 M£, le plus élevé depuis le dernier trimestre 2023, aidé par plusieurs transactions de plus de 50 M£, la plus importante étant l’achat par BNY Mellon, pour 114 M£ — rendement initial net 6,85 % — de 4 Angel Square, Manchester. L’investissement dans les centres commerciaux a aussi atteint son plus haut niveau depuis une décennie, selon Savills, avec 418 M£ transactés, un rebond par rapport aux 19 M£ enregistrés au premier trimestre 2025.
En revanche, le marché des bureaux du Sud-Est et le secteur généralement florissant de l’industriel et de la logistique ont connu des trimestres plus atones.
Les capitaux étrangers ont continué d’être critiques, représentant 5,1 Md£, soit près de la moitié du volume total d’investissement, rapporte LSH. Cependant, l’investissement nord-américain est tombé à un plus bas de 10 trimestres à 2 Mds£, tandis que l’investissement européen a grimpé à un plus haut de six ans à 2,1 Mds£, dépassant les flux nord-américains pour la première fois depuis 2019.
À l’inverse, l’activité d’achat domestique a reculé après un solide dernier trimestre 2025. L’investissement institutionnel a totalisé 1,1 Md£, soit 29 % en dessous de la moyenne, et la tendance à la vente nette a repris, avec des cessions au premier trimestre atteignant 1,3 Md£. L’investissement des propcos cotées s’est établi à 910 M£, soit 18 % en dessous de la moyenne.
Sur le plan des prix, LSH souligne que le conflit n’a, jusqu’à présent, eu qu’un faible impact sur les prix, voire aucun. Le rendement prime moyen tous secteurs a augmenté de huit points de base à 5,63 %, reflétant des mouvements de +25 points de base à la hausse pour les bureaux en régions et les hôtels régionaux « budget », à 6,75 % et 5,50 % respectivement. Le rendement moyen de transaction « All Property » a également augmenté, quoique seulement marginalement, de 2 points de base à 6,67 %.
Par secteur, l’investissement bureaux a le mieux performé relativement au dernier trimestre 2025, avec un volume total de 3,1 Md£, en hausse de 31 % par rapport à la même période l’an dernier, mais l’activité était principalement portée par des investisseurs étrangers achetant de grands actifs du centre de Londres.
L’investissement retail a totalisé 1,2 Md£, soit 32 % en dessous de la tendance et 35 % en dessous du dernier trimestre de l’an dernier. L’activité industrielle et logistique en particulier s’est affaiblie après une fin 2025 solide, avec un volume au premier trimestre de 1,4 Md£, le plus bas depuis le dernier trimestre 2023 et 55 % en dessous de la moyenne, rapporte LSH. Cela a été particulièrement le cas dans les entrepôts de distribution, où le volume de 507 M£ a été le plus bas depuis presque neuf ans.
Ezra Nahome, CEO de Lambert Smith Hampton, dit que, si le déclenchement du conflit au Moyen-Orient a clairement affecté le sentiment, il est encore trop tôt pour savoir comment les événements vont évoluer dans les semaines à venir et, par conséquent, ce que cela fera à l’activité en immobilier d’entreprise. « Même si une résolution praticable est atteinte rapidement, la hausse de l’inflation, des rendements des gilts plus élevés et l’augmentation des coûts de financement ont modifié le contexte pour 2026. Peu s’attendent à un retournement majeur, mais les discussions plus tôt dans l’année sur une compression des rendements semblent désormais à côté de la plaque. »
Nahome estime qu’une incertitude renouvelée sur les prix pèsera sur l’activité au deuxième trimestre, mais dit néanmoins être « discrètement confiant » que, « une fois la stabilité revenue », le marché retrouvera son élan relativement vite.
Il estime aussi que l’immobilier britannique continue d’offrir des fondamentaux convaincants. « L’instabilité mondiale récente ne fait que renforcer l’attrait d’actifs sécurisés produisant des revenus, tandis que le Royaume-Uni devrait bénéficier de sa position de valeur refuge mondiale. En même temps, l’offre contrainte d’espaces de haute qualité sur le marché devrait continuer de soutenir la croissance des loyers, même si la demande des occupants se tasse dans un environnement économique plus difficile. »
Et sur l’autre partie essentielle de l’équation — la demande des occupants — il y a encore moins d’indices que la guerre provoque une pause dans la prise de décision. David Sleath, directeur général de Segro, le plus grand REIT du Royaume-Uni, dit qu’il a connu un bon début 2026, le conflit au Moyen-Orient n’ayant, jusqu’à présent, eu « aucun effet discernable sur notre dynamique locative » au sein de son gigantesque portefeuille immobilier industriel.
Il ajoute : « Nous restons vigilants quant à la situation et à son impact potentiel sur les marchés immobiliers. »
Il y a eu quelques indices d’opérations qui échouent ou sont mises sur glace, par exemple l’acquisition potentielle du centre commercial Silverburn à Glasgow par Landsec, ainsi que les discussions du REIT pour vendre le 123 Victoria Street à Londres à l’investisseur américain Sculptor, mais il est difficile de rattacher cela au conflit géopolitique ou de dire qu’il y a plus d’exemples que d’ordinaire.
Et d’autres points de données indiquent une volonté persistante de faire des deals. Colliers rapporte que, pour les bureaux du centre de Londres, 1,9 Md£ ont été vendus au premier trimestre, avec 1,5 Md£ encore prévus pour le deuxième trimestre. James Macfarlane, directeur, London capital markets, dit que le turnover de mars a augmenté de 50 % mois sur mois, et que plus de 1 Md£ a été transacté après le 28 février, significativement au-dessus de la moyenne. « Clairement, nous sommes attentifs à la volatilité des taux de swap et à l’inflation, mais les deals passent en comité d’investissement et les investisseurs ne semblent pas dissuadés. »
Les bureaux français, allemand et britannique de CoStar News ont contribué à cette analyse.