Le retail, c’est un peu l’histoire d’un immeuble que l’on croyait en péril et qui, finalement, solide sur ses fondations, se contente d’un ravalement. Parfois d’une rénovation complète. Plus rarement d’une restructuration.
Cette rénovation du commerce physique passe d’abord par de nouveaux mix-merchandisings. Il s’agit de remplacer les locomotives d’hier par de nouvelles motrices, plus puissantes, plus en phase avec une demande toujours plus volatile. Et cela, ce ne peut être que l’affaire de spécialistes. Absolument pas celle d’investisseurs institutionnels. L’immobilier de commerce reste un métier d’artisans, quand bien même il nécessite souvent les moyens financiers d’industriels.
S’y ajoute une refonte des formats. Et la magie du commerce, c’est qu’il y a de la place tout autant pour la proximité que pour les centres commerciaux jumbos. À condition de ne jamais oublier le premier critère d’un investissement immobilier : l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement. Car le revers de la médaille, c’est qu’il n’y a pas de place pour les seconds.
Cette formidable pâte à modeler qu’est le commerce lui a permis de passer, peu ou prou, toutes les épreuves. Depuis la crise des Gilets jaunes en France jusqu’au confinement pendant la crise sanitaire, sans oublier la plus profonde : la montée inexorable du e-commerce.
Pour survivre, l’immobilier de commerce a dû entamer sa révolution des usages avant toutes les autres classes d’actifs. Il constitue, à ce titre, un laboratoire R&D pour l’industrie immobilière.
Le jeu en vaut-il la chandelle pour les investisseurs ? On pourrait le penser, à en croire les taux d’occupation, l’évolution des loyers à périmètre constant et les progressions de chiffres d’affaires des commerçants communiqués par les foncières spécialisées. Le secteur, ayant repricé avant tout le monde, offre un couple risque/rendement plutôt attractif, les coupons distribués en attestent.
À défaut de redevenir la martingale des années 2000, le commerce pourrait offrir une fenêtre intéressante à des investisseurs plombés par trop de bureaux. Il faut maintenant que cela se concrétise par des transactions significatives.