Le monde de l'investissement hôtelier au premier semestre 2023 a été dominé par des augmentations continues des taux d'intérêt, y compris par la Banque d'Angleterre, qui a augmenté le taux d'intérêt du Royaume-Uni 13 fois depuis décembre 2021.
L'inflation au Royaume-Uni en avril et mai de cette année s'est élevée à 8,7%, une médiane qui ne tient pas compte de la volatilité telle que l'augmentation des prix de l'énergie et des denrées alimentaires.
Ces défis économiques ont eu un effet énorme sur les volumes de transactions hôtelières.
Un écart notable entre les offres et les demandes, qui n'est pas unique au Royaume-Uni, a entraîné un manque de volonté de la part des vendeurs de sortir au rabais et des acheteurs d'acheter à des prix exagérés, a entraîné un manque de volonté de la part des vendeurs de sortir avec une décote et des acheteurs d'acheter à des prix exagérés. Pendant ce temps, les tarifs journaliers moyens des hôtels montent en flèche, tout comme les coûts opérationnels.
Après plusieurs années au cours desquelles les taux d'intérêt britanniques ont oscillé autour de 0 %, ils sont repassés à 1 % en mai 2022 et ont atteint 3 % en novembre 2022. Les taux d'intérêt se situent actuellement à 5 % après la dernière augmentation du 22 juin.
Pour donner un contexte historique, la dernière fois que les taux d'intérêt étaient à 1 %, c'était en février 2009, et la dernière fois qu'ils étaient à 5 %, c'était en avril 2008. Selon les archives de la Banque d'Angleterre, le niveau le plus élevé des taux d'intérêt a été de 17 % en novembre 1979, six mois après la victoire du Parti conservateur du Premier ministre Margaret Thatcher aux élections générales.
Les récentes augmentations de taux, mises en place pour tenter de réduire l'inflation, qui a atteint 11,1 % en octobre 2022, son plus haut niveau depuis 41 ans, ont affaibli les rendements, car la dette devient plus chère et les ratios prêt/valeur ont été comprimés.
Cela a conduit les investisseurs à être plus prudents dans leurs décisions d'investissement et à intensifier les discussions sur la recherche de valeur ajoutée dans les investissements.
À ces pressions s'ajoute l'effet de l'inflation sur le coût de l'énergie et des denrées alimentaires, qui ont augmenté dans des proportions plus élevées que la moyenne par rapport au coût de tous les biens et services. Cependant, l'un des avantages a été le nouveau pouvoir d'achat des touristes internationaux qui reviennent enfin au Royaume-Uni et bénéficient d'une livre sterling plus faible.
Plus d'informations sur Hotel News Now.Certains hôtels pourraient être vendus à des prix déficitaires car les hôteliers trouvent les coûts d'exploitation trop élevés.
Malcolm Kerr, directeur général de Horwath HTL, basé au Royaume-Uni, a déclaré que les investisseurs britanniques et internationaux sont prêts à se jeter sur les actifs hôteliers déficitaires, mais que les opportunités de qualité sont rares.Malcolm Kerr, directeur général de la société de conseil Horwath HTL, a déclaré que les investisseurs britanniques et internationaux sont prêts à se jeter sur les actifs hôteliers décotés et en difficulté, mais que les opportunités de qualité sont rares.
Kerr a déclaré qu'en dépit des préoccupations concernant le coût de la vie et l'inflation, les hôtels britanniques se sont, en moyenne, bien comportés jusqu'au premier trimestre 2023, dépassant largement les niveaux de revenus par chambre disponible d'avant la crise du COVID-19 et fournissant aux propriétaires un flux de trésorerie suffisant pour couvrir les coûts croissants et maintenir les prêteurs à distance.
Alors que les acheteurs potentiels soulignent les défis liés à la hausse des taux d'intérêt et à l'incertitude économique générale, les propriétaires [vendeurs potentiels] voient une croissance considérable de la demande future et fixent le prix de leurs actifs en conséquence - généralement bien au-dessus de ce que les investisseurs "opportunistes" sont prêts à payer", a-t-il déclaré.
Philip Camble, directeur de la société de conseil Whitebridge Hospitality, a déclaré que sur le marché régional du Royaume-Uni, les transactions les plus fréquentes concernaient de loin les hôtels de moins de 100 chambres. Les acheteurs les plus courants ont été des investisseurs nationaux, généralement des sociétés hôtelières locales et des particuliers fortunés.
"Les 12 prochains mois resteront calmes, en raison de l'incertitude persistante concernant l'inflation et les taux d'intérêt. On s'attend maintenant à ce que les taux atteignent 6 % ou plus avant la fin de l'année parce que les augmentations à ce jour ont peu d'impact sur l'inflation", a-t-il déclaré.
Il n'y a pas eu de transactions de portefeuille importantes au Royaume-Uni depuis avril 2022, date à laquelle la société américaine de capital-investissement a acheté des hôtels. Neuf hôtels au Royaume-Uni pour un prix non divulgué de la part du propriétaire Home Grown Hotels. Tristan Capital Partners a également acquis sous la marque Point A Hotels, pour 420 millions de livres sterling (535 millions de dollars).
Un seul portefeuille d'hôtels a été vendu au Royaume-Uni, pour un montant non divulgué. Le fonds d'investissement londonien Blantyre Capital et son partenaire opérationnel Fairtree Hotel Investments, basé à Bath, en Angleterre, ont acquis le groupe hôtelier Crerar, basé à Édimbourg, et ses sept hôtels.
Blantyre et Fairtree ont commencé leur partenariat en 2021 et possèdent déjà Fonab Castle et Dunkeld House Hotel - tous deux dans le Perthshire, en Écosse - et Daffodil Hotel & Spa dans la région de Cumbria, en Angleterre.
La prochaine opération susceptible d'être conclue est l'acquisition par Ares Management Corporation de 21 hôtels Novotel et Ibis, totalisant 3 766 chambres, pour un montant d'environ 400 millions de livres sterling auprès de Land Securities, plus souvent appelé Landsec.
La transaction devrait être finalisée très prochainement, pour ce qui sera la plus importante transaction hôtelière au Royaume-Uni depuis un certain temps.
L'autre mégadeal qui pourrait être finalisé dans les semaines à venir est l'acquisition d'une participation de 49% dans les hôtels Rocco Forte basés à Londres par Public Investment Fund, le fonds souverain d'Arabie Saoudite.
Dans cette transaction, la banque italienne Cassa Depositi e Prestiti devrait céder la totalité de sa participation de 23%, les 23% restants étant vendus par la famille Rocco, qui conservera la majorité des parts.
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