On connaissait le K, on redécouvre le L. Le L, c’est la trajectoire de reprise du marché de l’investissement immobilier en Europe.
Une trajectoire assez bien explicitée par MSCI France lors de sa présentation annuelle des grandes tendances des actifs réels. Quarante mois après le choc des taux d’intérêt, le volume de transactions en Europe reste inférieur de 30 %. En France, il a même été divisé par quatre depuis le pic de 2019. En d’autres termes, ce que d’aucuns appellent désormais la « bulle » n’a pas fini d’être digérée.
Il est clair que ce sont les niveaux de valeur qui freinent toute reprise des volumes. Des valeurs qui adoptent une trajectoire en K traduisant de profondes divergences d’un secteur à l’autre, d’une localisation à l’autre, d’un actif à l’autre.
Le bureau apparaît une nouvelle fois comme le segment le plus fragilisé. Son rendement en capital a reculé de plus de 20 % en cinq ans, et même de près de 40 % si l’on s’aventure dans le Croissant ouest ou la première couronne parisienne. Natixis évoque une chute de 60 % des valeurs en périphérie depuis le choc des taux. La polarisation du marché n’empêche pas le bureau dans Paris de sous-performer. Certes les prix résistent, mais ils baissent. D’un peu de plus de 25 %.
Le seul moteur de la performance devient le cash-flow. Et force est de constater que, s’il reste résilient, il est insuffisant pour porter à lui seul le rendement global de l’investissement immobilier en général, et des bureaux en particulier.
L’indice MSCI France fait ressortir une performance globale de +3,3 % de l’immobilier français en 2025. C’est 50 points de base de moins que l’OAT 10 ans alors que l’immobilier suppose une prime d’illiquidité de 150 à 200 points de base. Sur 10 ans, sa performance annuelle reste en deçà de 4 % alors que sur 30 ans elle dépasse encore les 7 %.
Cette dégradation chronique du rendement global explique certainement la légère érosion de l’allocation des investisseurs à l’immobilier dans le monde alors même que le marché des actifs réels n’en finit plus de croître.
Une nouvelle fois, seul un électrochoc sur les valeurs pourra redonner de l’oxygène à un marché qui est en train de s’asphyxier. La question que tout le monde se pose et à laquelle personne ne sait répondre : quand le plancher sera-t-il atteint ?