New York s'est fixé pour objectif de construire et de préserver 400 000 logements abordables au cours de la prochaine décennie — répartis à parts égales entre 200 000 nouveaux logements et 200 000 logements préservés — alors que la ville est confrontée à un taux de vacance locative historiquement bas de 1,4 % et à une hausse des loyers du marché.
Présentée dans un plan de 112 pages intitulé « Block by Block », la proposition du maire Zohran Mamdani prévoit ce total combiné de logements abordables et s'appuie sur ce que l'administration décrit comme un engagement financier historique de 22 milliards de dollars sur cinq ans. Selon la ville, environ 70 % des New-Yorkais sont locataires.
Le plan associe de nouveaux objectifs de construction à un renforcement de la protection des locataires, à une augmentation des investissements dans le logement social et à de nouveaux outils de financement.
Alors que la Commission des loyers de la ville doit se prononcer le 25 juin sur les niveaux de loyer des logements à loyer stabilisé — y compris un éventuel gel des loyers soutenu par le maire —, le plan présente également des mesures visant à compenser la hausse des coûts de construction. Celles-ci comprennent un programme d’assurance soutenu par la ville pour les logements réglementés et des efforts pour simplifier les exigences en matière de réparation des façades, notamment un programme pilote utilisant des drones pilotés par des humains afin de réduire les coûts d’inspection. La ville a indiqué que les coûts d’exploitation des immeubles d’habitation ont fortement augmenté depuis 2020.
« Je suis sincèrement déçu. Cette proposition est très insuffisante. […] Il semble avoir ignoré la crise la plus immédiate à laquelle son administration est confrontée : la grave détresse financière des logements à loyer stabilisé. »
Dans le même temps, les responsables ont déclaré qu’ils cibleraient plus agressivement les immeubles mal entretenus en utilisant des outils juridiques pour retirer aux propriétaires et gestionnaires immobiliers négligents le contrôle quotidien. L’administration soutient également le développement des syndicats de locataires.
La ville soutient le projet de loi « Community Opportunity to Purchase Act », qui donnerait aux organisations à but non lucratif et aux acheteurs éligibles la priorité pour enchérir sur certains immeubles collectifs ainsi que le droit d’égaler les offres concurrentes — une mesure qui, selon les professionnels du secteur, pourrait redéfinir la dynamique des transactions dans certaines parties du marché locatif.
Le plan comprend également ce qu’il décrit comme le plus important investissement municipal de l’histoire récente dans la New York City Housing Authority (NYCHA). La NYCHA, le plus grand système de logements sociaux du pays, héberge plus de 500 000 résidents. L’administration Mamdani cherche à redonner à l’agence un rôle de promoteur public, soutenu par de nouveaux outils de financement pour construire des logements supplémentaires.
« Ce plan relancera la NYCHA en tant que promoteur public pour la première fois depuis des générations », a déclaré M. Mamdani mardi lors d’une conférence de presse.
De nouveaux outils de financement, des autorisations plus rapides
Parmi ces outils figure un fonds de crédit renouvelable soutenu par la ville, conçu pour financer d’avance les projets de réaménagement de la NYCHA et réinvestir les bénéfices dans de futurs investissements immobiliers. La ville a indiqué que cette structure offre une alternative au « financement par capital-investissement plus coûteux » et à d’autres outils de financement.
Le fonds sera d’abord utilisé pour les Fulton et Elliott-Chelsea Houses à Manhattan, où un projet de réaménagement impliquant une coentreprise comprenant Related Cos. devrait remplacer 2 056 appartements sociaux existants et ajouter des milliers de logements à revenus mixtes. Les recettes générées par ces logements permettraient de rembourser le prêt de la ville et de soutenir de futurs projets.
Pour stimuler la production, la ville prévoit également d’accélérer le développement dans les quartiers qui ont produit relativement peu de logements abordables. À compter du 1er janvier 2027, les projets dans les 12 districts communautaires ayant enregistré la production la plus faible ces dernières années — que la ville doit encore identifier — seront éligibles à un processus d’examen public raccourci, limité à 90 jours, contre environ sept mois actuellement.
Le plan met également l'accent sur le développement axé sur les transports en commun et propose des changements visant à augmenter l'offre de logements dans les quartiers historiques. La Commission de préservation des monuments historiques étudiera les endroits où des logements accessoires peuvent être ajoutés et explorera les moyens de faciliter le transfert des droits de construction inutilisés pour les bâtiments classés.
En outre, l'administration cherche à établir un salaire minimum de 40 dollars de l'heure et des normes en matière d'avantages sociaux pour les ouvriers du bâtiment travaillant sur des projets financés par la ville.
« Qu'il s'agisse de construire 200 000 nouveaux logements abordables et d'en préserver 200 000 autres, de revoir la manière dont nous appliquons les codes du logement, d'investir dans le logement social et de veiller à ce que les travailleurs qui construisent l'avenir de notre ville gagnent un salaire équitable, cette administration utilise tous les outils à sa disposition pour relever le défi », a déclaré dans un communiqué Leila Bozorg, adjointe au maire chargée du logement et de l'urbanisme.
Des inquiétudes se font jour
La réaction du secteur immobilier a été mitigée.
« Je suis sincèrement déçu », a commenté Kenny Burgos, PDG de la New York Apartment Association, dans un communiqué. « Cette proposition est gravement insuffisante. […] Il semble avoir ignoré la crise la plus immédiate à laquelle son administration est confrontée : la grave détresse financière du logement stabilisé. Cette proposition répète les erreurs des administrations précédentes et continue de repousser le problème. […] Des milliers d’immeubles sont en faillite. Pourtant, l’administration continue de proposer des demi-mesures et des ajustements mineurs, et laisse entendre que cela suffit. Ce n’est pas le cas. »
James Whelan, président du Real Estate Board of New York, a indiqué que le groupe était encore en train d’examiner la proposition, mais a fait part de ses inquiétudes concernant d’éventuelles hausses des coûts de construction.
« À un moment où nous devons construire autant de logements que possible, nous nous demandons pourquoi la ville choisirait de rendre les projets plus coûteux à construire et à financer en y ajoutant des accords de main-d’œuvre coûteux et rigides », a-t-il déclaré. « New York ne résoudra pas sa crise de l’offre de logements en sapant ses propres objectifs de production louables. »