Exclusif : une étude de la SCET sur la faisabilité des sites logistiques en zone dense

Quelle est la valorisation foncière d’un bâtiment de messagerie urbaine en étages implanté en zone urbaine dense ? Telle est la question qui a été posée à plusieurs spécialistes de la place dans une étude réalisée à l’été 2010 par Eric Deroche, directeur d’opérations à la SCET pour le compte de la région, avec l’appui d’un groupe de professionnels notamment Proudreed, DHL et GA. Une étude qui révèle que la logistique urbaine est déjà passée en « phase projet » chez un certain nombre d’opérateurs. « Le remodelage de ce dernier maillon logistique implique une réorganisation globale de la supply-chain de l’entreprise a minima à l’échelle régionale. Il a pour conséquence notamment la mise en oeuvre de sites dédiés au plus proche des zones urbaines denses », peut-on lire dans cette étude. « En matière de fonctionnalité, l’activité logistique urbaine ne répond pas à un modèle d’exploitation uniforme : des lieux de transbordement inter-modaux, une interface immobilière type cross-docking, des interfaces multi-fonctionnelles. Les besoins vont de quelques dizaines de m² à plusieurs milliers (le standard se situerait plutôt autour de quelques centaines de m²). Il peut s’agir d’un bâtiment type messagerie pour sites en zones urbaine dense. Il peut s’agit d’un bâtiment petit (ELU) pour déchargement/rechargement immédiat. Il peut s’agir de bâtiments plus profonds structurés davantage pour l’exploitation logistique que pour le transport », lit-on dans cette étude. Côté finances, ce produit, « compte tenu du risque engendré par le caractère novateur et spécifique de l’immeuble, l’engagement d’un locataire exploitant du bâtiment sur une longue période et de la perspective de revente du bâtiment au bout de 15 ans à un taux de capitalisation de 9 % maximum, un investisseur privé ou un PPP pourrait s’engager sur la base d’un taux de rentabilité interne de l’EBE d’au moins 8,5 %. Il pourrait également tabler sur un taux de rentabilité interne des fonds propres d’au moins 8,5 % après impôt », concluent les protagonistes de l’étude.