À Paris, les centres d’affaires ont la cote

Si la vacance a atteint un niveau inédit en Île-de-France (10,9 % au terme du T3 2025, contre 9,2 % un an plus tôt) et dans Paris intra-muros (7,1 %, contre 4,8 %), les centres d’affaires de la capitale semblent épargnés par ce phénomène et affichent un taux d’occupation moyen de 94 %, souligne Newmark dans sa dernière étude.

Leur « résistance » illustre la « solidité plus générale de l’immobilier parisien haut de gamme, assure le conseil, qui a passé au crible 14 centres d’affaires parisiens, totalisant près de 400 000 m² de bureaux, soit 6 % du parc tertiaire du Quartier central des affaires (QCA).

Anciens sièges de grandes banques françaises et d’entreprises internationales, ils ont pour la plupart été restructurés entre la fin des années 1980 et le début des années 1990 pour accueillir plusieurs locataires.

« Leur grande taille, leur architecture parfois imposante, leur situation centrale, la qualité de leurs services et le profil des entreprises qu’ils hébergent en font des actifs d’exception », indique David Bourla, directeur des études chez Newmark France, qui vante la « gestion proactive » et « l’amélioration continue des prestations proposées aux utilisateurs, qui leur permettent de traverser les cycles immobiliers sans perdre leur attractivité ».

Gérés par un nombre restreint de propriétaires, ces derniers les détiennent ainsi en moyenne depuis plus de 20 ans. D’où le caractère exceptionnel de la vente par Union Investment à Blackstone en 2025 de l’un des ensembles les plus emblématiques du QCA, Paris Trocadéro, pour plus de 700 M€, comme révélé par Business Immo le 23 juin dernier.

Newmark a identifié près de 190 prises à bail de surfaces supérieures à 500 m² depuis dix ans au sein des 14 centres d’affaires de Paris QCA. Leur volume totalise 340 000 m², soit 8 % des surfaces commercialisées au sein du QCA. Ce chiffre est d’autant plus significatif qu’il ne comprend pas les renouvellements de baux, très fréquents et parfois importants dans les centres d’affaires (Bpifrance au 6-8 Haussmann, Banque de France dans Paris Bourse, etc.).

Depuis le début de l’exercice en cours, les volumes placés s’élèvent à 23 000 m² environ, contre 30 000 m² en 2024, principalement concentrés dans deux immeubles ayant récemment fait l’objet de travaux de réhabilitation : Capital 8 et Louvre Saint-Honoré.

Le profil des utilisateurs est largement dominé par le secteur banque-finance-assurance, à l’origine de 40 % des volumes placés depuis 2015, constate Newmark, qui fait malgré tout état d’une « diversification progressive ». « Les dernières années ont vu à la fois une consolidation des tendances historiques – la finance confortant par exemple son rôle grâce au Brexit et à l’attractivité accrue de la place de Paris – et une diversification progressive du tenant mix grâce aux arrivées de nouveaux acteurs, du digital notamment » détaille David Bourla. Ainsi, Vestiaire Collective et Meetic ont par exemple repris les surfaces libérées par la Banque de France dans Opéra Victoire.

La capacité de ces centres à retenir et attirer les entreprises du QCA est une autre particularité du modèle : 75 % des prises à bail recensées dans ces immeubles depuis 2015 portent ainsi sur des entreprises originaires de ce marché – une part qui est même passée à 84 % lors des cinq dernières années. Les départs vers d’autres secteurs que le QCA demeurent exceptionnels.

« Dans la plupart des cas, il s’agit de s’agrandir et de diminuer les coûts immobiliers en s’installant dans des secteurs tertiaires moins onéreux, ou alors de s’offrir son propre immeuble-siège. Cela ne traduit donc pas une désaffection du modèle, mais plutôt par une évolution naturelle de la vie des entreprises », constate David Bourla.

Comme le reste du QCA, les centres d’affaires ont connu une hausse marquée des loyers ces dernières années. Depuis 2015, leurs valeurs top ont ainsi progressé de plus de 40 % et une douzaine de signatures ont dépassé 1 000 €/m²/an depuis 2024. Ce phénomène ne se limite pas aux centres d’affaires des 8^e et 16^e arrondissements : des immeubles comme Louvre Saint-Honoré, #Cloud.Paris ou Édouard VII atteignent désormais des niveaux comparables à ceux des adresses les plus prestigieuses de la capitale.

Ces nouveaux records s’expliquent à la fois par la livraison récente d’opérations de réhabilitation très qualitatives, et par la capacité de certains utilisateurs, notamment issus de la finance et habitués à des marchés de bureaux plus onéreux, comme Londres, à payer des loyers élevés. David Bourla : « Le centre d’affaires s’impose aujourd’hui comme un actif ultra-prime à part entière, capable d’afficher des loyers élevés même sur des surfaces rénovées ou de seconde main. »

Depuis quelques années, plusieurs opérations de réhabilitation ont profondément transformé certains centres d’affaires, à l’exemple de la refonte récente de Capital 8 ou de Louvre Saint-Honoré, au sein duquel la Fondation Cartier s’apprête à ouvrir ses portes, constate Newmark France.

Cette modernisation s’accompagne d’une évolution du concept même de centre d’affaires, inspiré des codes de l’hôtellerie de luxe et du retail : ils deviennent ainsi des « lifestyle centers ». Un modèle incarné par les projets de nouvelle génération actuellement en préparation tels Signature (ex-Solstys, Paris 8^e), Kennedy (Paris 16^e) ou encore Condorcet (Paris 9^e). « Le centre d’affaires parisien est une synthèse parfaite entre histoire et modernité », remarque ainsi le directeur des études de Newmark France. « Sur un marché immobilier actuellement chahuté, ces “paquebots tertiaires” restent une valeur refuge… et une source d’inspiration pour le bureau de demain. »