C’est un détail, mais… Le portefeuille de la SCPI Iroko Zen se compose, au terme de l’exercice 2024, de 135 actifs, dont « la taille moyenne ressort à 7,5 M€ », assure Pierre-Antoine Burgala, directeur général de la société de gestion Iroko. Et cette taille observe une courbe ascendante. Et pour cause : en 2024, la SCPI a réalisé 37 acquisitions – sur 2 000 dossiers étudiés, précisent ses gérants ! – d’un volume moyen de... 11 M€.
Un volume tiré vers le haut par quelques acquisitions emblématiques, « d’une taille largement supérieure à la moyenne », résume Gautier Delabrousse-Mayoux, président d’Iroko. « C’est clairement lié au contexte », précise-t-il. « Quand on vous appelle pour les bureaux de Morgan Stanley à plus de 8 %, en plein centre de Glasgow, c’est dur de dire non. »
Il fait ici allusion à l’un des deals références d’Iroko Zen en 2024 : l’acquisition du 122 Waterloo Street pour 60,6 M€. Et l’intéressé de prendre également pour exemple le 164 Bishopsgate, à Londres, signé pour 31,36 M€ et un taux de rendement de 7,3 %.
« Avant, ces actifs étaient réservés à des fonds “prime“. Aujourd’hui, nous en recensons quelques-uns dans notre portefeuille, ce qui fait d’Iroko Zen une SCPI plus patrimoniale que high yield. » Ce qui n’empêche pas la SCPI de faire le grand écart, comme le supermarché Texco Express acquis au printemps 2023 pour 1,4 M€. « La granularité et la diversification sont deux de nos marques de fabrique », note Pierre-Antoine Burgala.
« Aujourd’hui, il y a beaucoup de compétition sur les petits deals », analyse Gautier Delabrousse-Mayoux. « Au-dessus de la mêlée, deux ou trois acteurs européens peuvent signer à plus de 30, 40, voire 50 M€, là où les rendements peuvent être meilleurs, sans tomber dans les méga-deals. »
| Deals & Data | Actif | Pays | Montant | Taux | Surface | Typologie |
| 1 | 122 Waterloo Street, Glasgow | Royaume-Uni | 60,6 M€ | 8.10 % | 14 584 m² | Bureau |
| 2 | Urban Valley, Stains | France | 57,9 M€ | 8.2 % | 24 484 m² | Local d'activités |
| 3 | 164 Bishopsgate, Londres | Royaume-Uni | 31,2 M€ | 7.3 % | 4 550 m² | Commerce |
| 4 | 13 rue Camille Desmoulins, Issy-les-Moulineaux | France | 26,6 M€ | 8.49 % | 4 981 m² | Bureau |
| 5 | Retail Park, Kilkenny | Irlande | 24,9 M€ | 8,28 % | 12 698 m² | Commerce |
| 6 | 179 Boulevard de Turin, Eurocentre Lille | France | 21,1 M€ | 8.05 % | 7 489 m² | Bureau |
| 7 | Billet Street, Taunton | Royaume-Uni | 19,6 M€ | 7.57 % | 4 660 m² | Supermarché |
| 8 | Barrhead, Glasgow | Royaume-Uni | 17,6 M€ | 7,00 % | 5 956 m² | Commerce |
| 9 | 90 Union Street, Londres | Royaume-Uni | 16,9 M€ | 7.44 % | 1 656 m² | Bureau |
| 10 | PTF Logistique, Abbeville | France | 16,3 M€ | 7.45 % | 18 669 m² | Messagerie |
| 11 | Strip Mall, Louvroil | France | 15,4 M€ | 7.93 % | 8 903 m² | Commerce |
| 12 | Industrieweg 4, Hoogezand | Pays-Bas | 14 M€ | 7.83 % | 24 573 m² | Entrepôt |
| 13 | St Stephen's Place, Trowbridge | Royaume-Uni | 13,3 M€ | 11.75 % | 7 796 m² | Commerce |
| 14 | Oude Markt 36, Venlo | Pays-Bas | 10,9 M€ | 7.21 % | 6 995 m² | Commerce |
| 15 | Retail Park Mistral, Avignon | France | 9,3 M€ | 9.6 % | 8 979 m² | Commerce |
| 16 | Mejostilla Retail Park, Cáceres | Espagne | 8,8 M€ | 7.57 % | 7 281 m² | Commerce |
| 17 | Hoofdstraat 107, Apeldoorn | Pays-Bas | 8,7 M€ | 7.41 % | 4 309 m² | Commerce |
| 18 | Avenue Henri Maillard, Thourotte | France | 7,9 M€ | 7.38 % | 11 181 m² | Commerce |
| 19 | Promenadeplein, Zoetermeer | Pays-Bas | 6,9 M€ | 7.48 % | 1 994 m² | Commerce |
| 20 | 2 Rue Colbert, Évreux | France | 6,1 M€ | 7.83 % | 3 701 m² | Commerce |