Les prix de l'immobilier commercial aux États-Unis ont grimpé en février, enregistrant leur huitième hausse en neuf mois, les biens de grande valeur tirant la reprise après les perturbations liées à la pandémie et creusant l'écart de performance par rapport aux actifs de moindre envergure.
Selon les derniers indices CoStar Commercial Repeat Sale, cette divergence indique que le haut du marché se redresse tandis que la dynamique dans le bas de gamme s'essouffle. Le rapport mensuel suit les biens immobiliers vendus plus d'une fois, une méthodologie connue sous le nom de « repeat sale ».
L’indice composite américain pondéré par la capitalisation qui reflète les tendances des prix parmi les grandes propriétés, a prolongé une série de hausses amorcée mi-2025 et a progressé de 1,7 % au cours des 12 derniers mois. Cette progression a dépassé la hausse annuelle de 1,3 % enregistrée par l'indice pondéré de manière égale, un indicateur qui privilégie les propriétés moins coûteuses.
Le fossé entre les actifs de grande valeur et ceux à prix plus modique constitue le signe le plus clair à ce jour que la reprise tant attendue de l'immobilier commercial est bien réelle – mais inégale. Depuis l'épisode de Covid-19 en 2020, le secteur guette les signes d'un retour aux normes d'avant la pandémie.
Aujourd'hui, selon les indices CoStar, les investisseurs institutionnels semblent revenir sur le marché dans le segment haut de gamme, tandis que les actifs de plus petite taille et ceux du marché secondaire continuent de s'apprécier, bien qu'à un rythme plus lent.
« Les données de février indiquent que le marché avance à pas mesurés », déclare Chad Littell, directeur national de l'analyse des marchés de capitaux américains chez CoStar et auteur du rapport. « Les prix ne baissent plus. Mais nous n'assistons pas à une reprise généralisée, de celle qui profiterait de manière égale et simultanée à tous les types de biens et à tous les segments du marché. Pour l'instant, les biens offrant des revenus contractuels durables et en hausse, à un prix inférieur aux sommets atteints, ont la faveur des investisseurs. »
Stabilisation du marché
Chad Littell note une certaine volatilité sur l'ensemble du marché : « Les prix augmentent un mois, puis se stabilisent ou baissent le mois suivant, ce qui reflète un marché en phase de stabilisation plutôt qu'en pleine expansion. »
Cette instabilité est visible dans les deux sous-indices de l'indice pondéré de manière égale qui suivent séparément les segments bas et haut du marché. Tous deux reflètent une reprise de plus en plus concentrée dans le haut de gamme.
Les grands actifs immobiliers bien situés, occupés par des locataires de longue date et générant de solides flux de trésorerie, attirent en premier lieu les acheteurs, une tendance qui a caractérisé la période de correction post-pandémique s'étendant de 2023 à aujourd'hui.
Le sous-indice à pondération égale de qualité « investment grade » a progressé de 1,5 % en février pour atteindre 233, soit la plus forte hausse mensuelle parmi tous les segments suivis. Le sous-indice commercial général, qui privilégie les transactions de moindre valeur, a reculé de 0,3 %. Il s'agit de sa deuxième baisse en trois mois et du seul résultat mensuel négatif parmi les indices phares.
Pour l'avenir, Chad Littell a indiqué que le refinancement restait un « point de tension » pour les propriétaires immobiliers, en fonction de ce qu'ils possèdent et du moment de leur acquisition. Les taux d'intérêt élevés, les locaux vacants et la capacité limitée à augmenter les loyers freinent le rythme de la reprise, a-t-il ajouté.
Les données CCRSI de CoStar s'appuient sur 1 266 paires de « repeat sale » enregistrées en février et sur une base de données de 341 897 transactions depuis 1996, ce qui confère aux indices un poids statistique important.