…même jour, même heure, même crise ? Dix ans après la faillite de Lehman Brothers et le déclenchement de la grande crise financière, que reste-t-il dans les mémoires des acteurs immobiliers, et tout particulièrement des établissements prêteurs en première ligne en 2008 ?
On ne retient jamais totalement les leçons d’une crise, mais on ne peut pas se permettre d’être totalement amnésique. De nombreux rapports fustigent le bilan des réformes bancaires et financières prises aux lendemains des sommets du G20 de Washington, Londres et Pittsburgh. De nouveaux oracles nous préviennent d’une rechute, d’une nouvelle crise financière, de l’explosion d’une énième bulle (immobilière, bien évidemment). Qu’en savons-nous ?
Les investisseurs immobiliers, eux, semblent avoir compris qu’il est tout aussi important de travailler son passif que ses actifs. Le fameux effet de levier de la dette a été ramené à sa juste valeur, sur un pivot de 60 % pour le ratio de LTV des fonds – et même de 40 % pour les foncières cotées – qui laisse suffisamment de marges pour se retourner en cas de tempête sur les valeurs. Et qui permet surtout au prêteur de ne pas se retrouver avec les clés de l’immeuble. En tout cas sur le papier.
La crise de 2008, c’est avant tout une crise de liquidité. Et l’une des réponses apportées par les investisseurs aura été de privilégier les marchés les plus profonds. Quand bien même seraient-ils jugés chers, parfois mêmes trop chers. Il en ressort une extrême polarisation des capitaux sur les mêmes marchés, les mêmes métropoles, les mêmes immeubles, les mêmes profils de risque… et un écartèlement impressionnant des valeurs selon la localisation de l’actif, parfois même selon son usage. Le marché a perdu en homogénéité ce qu’il a gagné en hétérogénéité.
La troisième leçon de la crise – et Philippe Le Trung le souligne parfaitement dans sa tribune – c’est que derrière les actifs, il y a des hommes. Le « too big to fail » s’est effondré avec Lehman Brothers. Le danger serait plutôt le « too big to manage » qui risque de créer un environnement de déresponsabilisation des décideurs. Pour rassurer les investisseurs finaux, il faut s’assurer d’avoir les meilleures équipes. La réponse de l’industrie immobilière passera par un investissement dans le capital humain et l’arrivée ou l’émergence de talents. Ils seront jugés sur leur capacité d’adaptation en cas de nouveau choc financier, économique ou immobilier. Des grands hommes… des grands hommes.
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