À l’heure des travaux pharaoniques pour la réalisation des projets du Grand Paris impliquant également ceux en lien avec les Jeux olympiques de 2024, de nombreux projets de renouvellement du tissu urbain fleurissent dans Paris et sa périphérie. Le propriétaire concerné pourrait donc être à la recherche d’un outil de gestion utile pour les locations à prévoir durant la période intermédiaire à partir du moment où le projet est lancé et sa réalisation effective. Les rédacteurs redécouvrent la convention d’occupation précaire.
Face à ces projets d’envergure dont l’étendue peut être incertaine, impliquant une mutation importante des actifs, les propriétaires recherchent des solutions afin d’optimiser au mieux leurs locations.
En temps « normal », les règles du bail commercial s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité par un commerçant ou à un industriel immatriculé au RCS ou au Registre des métiers (L.145-1 du Code de commerce).
Or, la première difficulté tient au fait que les calendriers des travaux de ces projets urbains, souvent estimatifs, ne sont pas compatibles avec la durée incompressible du bail commercial de neuf ans.
L’autre difficulté tient au fait que le preneur titulaire d’un bail commercial a droit au renouvellement de son bail et, à défaut, à une indemnité d’éviction outre que tant que celle-ci n’est pas payée, le preneur conserve le droit de se maintenir.
Les professionnels du droit s’interrogent sur les solutions qui peuvent être mises en place et les pistes de réflexion sont les suivantes :
- Le bail dérogatoire : L’article L.145-5 du Code de commerce permet de conclure un bail dérogatoire aux dispositions du statut des baux commerciaux lors de l’entrée dans les lieux pour une durée totale de trois ans. On avait l’habitude de retenir qu’il s’agissait de l’entrée matérielle mais la jurisprudence aurait évolué pour retenir une entrée « juridique » (Cass. civ. 3e, 30 mars 2017, n°16-10.786). Ce bail de courte durée présente l’avantage de ne conférer aucun droit au renouvellement et par conséquence aucune indemnité d’éviction. Cependant, il n’est conclu que pour une durée maximum de trois ans, ce qui n’est pas toujours satisfaisant, d’autant qu’une fois expiré, le texte prévoit qu’il est impossible ensuite de signer un autre contrat qu’un bail commercial pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.
- La convention d’occupation précaire: ce type de contrat créé par la pratique n’a fait l’objet d’une définition légale que depuis la loi Pinel à l’article L.145-5-1 du Code de commerce.
Désormais « n’est pas soumise au présent chapitre (dispositions des baux commerciaux) la convention d’occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties. »
L’élément central permettant la conclusion d’une telle convention est l’existence de motifs de précarité indépendants de la volonté des parties.
La jurisprudence retient le motif de précarité lorsque l’immeuble s’inscrit dans une opération d’aménagement et d’urbanisme. La durée est contractuelle dans la limite des règles régissant les contrats (soit par exemple la prohibition des contrats perpétuels : article 1210 du Code civil). La convention est conclue à titre onéreux moyennant une redevance modique.
De même, la conclusion d’une nouvelle convention entre les mêmes parties est possible sans entraîner l’application du statut tant que les conditions de précarité perdurent. En revanche, elle sera requalifiée en bail commercial si les éléments de précarité disparaissent au moment de son renouvellement (Cass. civ. 3e, 8 mars 2018, n°16-22.075 ; n°16-22.076 ; n°16- 22.077 ; n°16-22.078 ; n°16-22.079 ; n°16- 22.080 ; n°16-22.081 ; n°16-22.082).
