La fête est finie. De la « force tranquille » du cycle en 2017 à la phase de désynchronisation l’an dernier, l’économie mondiale devrait passer en mode de resynchronisation des cycles… mais à la baisse. Ainsi, la croissance mondiale va ralentir tout en restant vigoureuse autour de 3,5 %, selon l’analyse exposée par Pierre Schoeffler, senior advisor à l’IEIF, lors de la matinée prospective de l’Institut. « 2019 sera l’année plus d’un ralentissement cyclique que d’une plongée vers la récession que les marchés anticipent pour 2020. » La France, dans ce contexte, suit le mouvement européen, toujours un peu en décalé, avec une croissance anticipée de +1,3 %. Croissance alimentée par la consommation, qui devrait rebondir avec la hausse du pouvoir d’achat, et les impacts attendus des réformes structurelles initiées depuis deux ans. N’en déplaisent à quelques contestataires.
Dans ce climat économique qui se tend, quelle performance attendre des actifs immobiliers ? 2018 a confirmé que l’immobilier direct restait le grand gagnant pour les investisseurs, plus spécifiquement le bureau « prime » (aux États-Unis, en Europe et à Paris), ou encore les SCPI comme véhicule de placement. Cette prime aux actifs réels interroge toutefois quand, dans le même temps, la performance des foncières cotées s’écroule (-21,5 % pour l’indice IEIF SIIC France). Faut-il y voir un biais dans la mesure de la valorisation ou le reflet d’un appétit sans faille pour les actifs illiquides ?
Quelques indicateurs peuvent rassurer. N’en retenons qu’un, assez peu utilisé dans les présentations de marché. Sur le bureau « prime » du quartier central des affaires parisien, la rentabilité exigée par les investisseurs (taux des OAT 10 ans + prime de volatilité, de liquidité et d’obsolescence) reste largement inférieure à la rentabilité attendue (taux de capitalisation + inflation). « À chaque fois que la rentabilité exigée était supérieure à celle attendue, il s’est produit une crise immobilière », rappelle Pierre Schoeffler. On n’y est pas, même si tout le monde a conscience d’avoir touché un haut de cycle.
Quelles alternatives s’ouvrent alors pour maintenir les performances des actifs immobiliers ? L’un des paramètres à suivre sera celui de la démographie. Elle sera un moteur de stabilisation des rendements et de diversification des portefeuilles, assure Béatrice Guedj, directrice de la recherche et de l’innovation chez Swiss Life Reim et senior advisor à l’IEIF. D’autant qu’il faut y voir dans la variable démographique autant une question de croissance que de mutation de la demande. Résidentiel, santé et hôtellerie ressortent comme le trio gagnant dans les performances des foncières cotées dans le monde. Cela va rebattre très clairement les stratégies d’allocation d’actifs des institutionnels dans les années à venir. Et peut-être annoncer un nouveau cycle.
