Redevance pour création de bureaux, taxe sur les bureaux en Ile-de-France (TABIF), taxe d’urbanisme, taxe spéciale d’équipement/Société du Grand Paris… : 2011 sera une année « riche » pour l’immobilier d’entreprise. Entre la hausse des tarifs pour la TABIF, la modification du zonage et du champ d’application de la redevance pour création de bureaux, l’élargissement de l’assiette pour les nouvelles taxes relatives à l’urbanisme, l’époque est à la ponction fiscale. L’immobilier, 2e moteur de l’économie française avec 17 % de la richesse nationale derrière les services aux entreprises, est plus que jamais en ligne de mire. Jamais une loi de finances ne se sera autant intéressée, pour l’immobilier, aux taxes locales et aux taxes d’urbanisme. L’ORIE (Observatoire régional de l’immobilier d’entreprise en Ile-de-France), qui s’est livré à un petit calcul lors de son 24e colloque en février dernier, chiffre à 4 Mds€ la somme du produit des impôts et des taxes dus lors de la construction de l’immeuble, de son acquisition et lors de sa détention. Un chiffre qui se décompose en 19 taxes et prélèvements pesant sur l’immobilier d’entreprise : 8 lors de la construction, 2 lors de l’acquisition, 8 lors de la détention et 1 lors de la cession.
Taxes, impôts, prélèvements : la tendance est à l’inflation à tous les étages. Et ce n’est pas fini… La réforme des valeurs locatives annoncée pour 2014 et la menace (sérieuse ?) planant sur les bureaux vacants s’ajoutent à l’addition. Ce qui va changer, en pratique pour les promoteurs, les utilisateurs et les investisseurs en 2011…
Une « pluie de taxes » ?
« Il n’est pas courant qu’une loi de finances porte autant de mesures focusées sur les taxes locales et les taxes d’urbanisme », annonce d’emblée Sybille Salmon- Legagneur, avocate associée chez Salans. En toile de fond : le financement du Grand Paris mais aussi une vague de grandes réformes annoncées depuis les années 1990. En ligne de mire, une autre étape clé : la réforme des valeurs locatives attendue pour 2014 avec, dès à présent, cinq départements tests.
Les enjeux sont colossaux, même si le principe de neutralité a été annoncé pour éviter les levées de bouclier : les valeurs locatives cadastrales qui servent à calculer la taxe foncière sur les propriétés bâties, datent de… 1970. Cette réforme doit permettre à l’administration de détenir, pour les immeubles, une connaissance plus fine de la surface, du type d’occupation et des loyers. Le sujet est lancé pour l’immobilier professionnel… « Comme toujours en période de difficultés financières et fiscales, nous assistons à un déchaînement fiscal sur l’immobilier. La redevance pour création de bureaux, l’augmentation de la taxation des plus-values immobilières, la refonte de la TABIF et le flou autour de la taxe parking sont autant de signaux négatifs envoyés à l’industrie immobilière. Et l’on ne peut que craindre une poursuite de cette politique du bâton fiscal, avec les réformes de la revalorisation des valeurs locatives prévues pour 2014, qui servent de base à l’évaluation de la taxe foncière. Ces valeurs n’ayant pas évolué depuis 1970, la taxe foncière pourrait augmenter de 20 à 200 %, et pourtant l’or rapporte beaucoup plus que l’immobilier sans créer réellement d’emplois ! », s’émeut Alain Béchade, président de l’ICH.
Pour 2011, tous les acteurs de l’industrie immobilière, directement ou par ricochet, en prennent pour leur grade. Promoteurs et investisseurs avec la redevance pour création de bureaux. Utilisateurs qui supportent l’essentiel des taxes relatives à l’immobilier. Le sujet n’a pas manqué d’alerter le Medef Ile-de- France qui a vertement critiqué les prélèvements sur les entreprises pour financer le Grand Paris, estimant qu’ils « jouent contre l’attractivité de l’Ile-de- France ». « Une pluie de taxes va s’abattre sur les entreprises. Au total, ce sont plus de 500 M€ de taxes nouvelles qui seront supportées par le tissu économique francilien, les entreprises contribuant pour près d’un tiers du coût de la nouvelle infrastructure Grand Paris Express », ajoute l’organisation francilienne. « Ces augmentations de taxes sont un avant-goût de l’addition de coûts à venir, dont l’un des principaux devrait être la mise aux normes du parc tertiaire existant au regard du Grenelle de l’Environnement », craint Michel Grossi, responsable de la gestion du patrimoine immobilier de BNP Paribas et ancien président de l’ORIE. En effet, les premières études chiffrent à 255 Mds€ le coût des travaux d’ici 2020 pour remettre aux normes quelque 850 000 m2 d’immobilier d’entreprise sur la base d’un coût de 300 €/m2. « S’y ajoutent la mise en conformité des immeubles pour l’accès aux personnes à mobilité réduite, la suppression des climatisation au R22 ou encore la refonte à venir des canalisations en plomb, une véritable bombe à retardement. Cela n’est pas sans poser un réel problème d’équilibre entre le normatif et le business », ajoute-t-il.
En attendant, pour 2011, le bâton prend le pas sur la carotte fiscale comme le démontre ce petit tour d’horizon.
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