Les arbres ne montent pas au ciel
Retraités de l’inflation et des mesures d’accompagnement, les loyers « prime » à Paris intra-muros, alpha et oméga de la profession, sont remarquablement stables depuis 20 ans, confirmant ainsi l’efficacité de l’immobilier d’entreprise comme outil de protection contre l’inflation… mais contredisant du même coup les pronostics de la profession sur le franchissement prochain de la barre symbolique des 1 000 € HT/m² à Paris.
Le marché locatif de bureaux franciliens ne croît donc pas, mais se transforme.
Au-delà de certaines transactions jouant le rôle de « marqueurs » (par exemple la prise à bail de Goldman Sachs dans l’ensemble de l’avenue Kléber appartenant à SFL pour un loyer « prime » de 940 € HT/m²), à quand des statistiques de marché restituant l’évolution de la demande en valeur, retraitée de l’inflation et des mesures d’accompagnement, ce qui serait la moindre des choses pour un marché parisien qualifié d’hypertransparent ?
Les indicateurs de marché actuellement fournis par les opérateurs français, appliqués à un constructeur automobile, s’apparenteraient à fournir le prix de son modèle le plus haut de gamme et le mieux équipé en options… en guise de « guidances » sur la tendance de son chiffre d’affaires ou de sa rentabilité ! Difficile de se forger une conviction dans ces conditions…
Une déconnexion confirmée entre valeur locative et valeur vénale
Le phénomène de désynchronisation entre l’évolution des valeurs vénales de bureaux à Paris et la situation de l’économie réelle se prolonge. Il est essentiellement alimenté par le niveau très bas des taux d’intérêt et non par la qualité des états locatifs.
Les baux fermes n’ont plus de ferme que le nom.
Effectivement, la durée ferme des baux n’a plus de ferme que le nom, puisqu’en 2020 comme après chaque crise (2000-2001, 2008-2009, 2015), les renégociations en cours de bail ont figuré en bonne place dans l’attirail des directions générales souhaitant réduire leurs coûts.
Combien de temps ce phénomène durera-t-il ? Patrick Artus répond : tant que les taux d’intérêt seront très bas… et ils le seront durablement i.e. pour les cinq ans qui viennent…
La reconversion d’hôtels : nouvel eldorado ?
Alors que le redéveloppement de bureaux en logements, séduisant politiquement et sur le papier, s’avère complexe et coûteux à réaliser (les exemples aboutis demeurent peu nombreux), la question de l’avenir des nombreux hôtels, notamment parisiens, frappés par plusieurs mois de fermeture, va se poser.
En Île-de-France, 2 300 hôtels changeront de main dans les dix ans à venir en raison de l’âge de leur propriétaire exploitant.
À Paris et en Île-de-France, de nombreux hôtels sont encore détenus par des propriétaires privés. Dans les dix prochaines années (source CCI), 2 300 hôtels de moins de 50 employés (situés à 71 % dans Paris) feront l’objet de transmission, en raison de l’âge de leur propriétaire exploitant.
La rudesse de l’année 2020 pourrait accélérer ce mouvement : la reconversion d’hôtels en logement ou bureaux, étudiée par nos soins dans des cas réels récents, s’avère assez simple, modulo la question du personnel. Pour le moment, nous constatons peu de ventes forcées, mais plutôt un ajustement des valeurs, dans l’attente que les murs de ces sociétés soient cédés, mais pour en faire peut-être autre chose qu’un hôtel…
Le coworking est mort, vive le coworking !
Semblable à la révolution du SaaS (Software as a Service) qui a supplanté dans les années 2000 les architectures logicielles fondées sur l’empilement des couches (serveur/licence/maintenance/intégration), l’émergence du coworking a fortement ébranlé l’industrie immobilière entre 2015 et 2020, bien au-delà des modestes 3 à 4 % qu’a atteint sa part du parc des grandes métropoles internationales (avant le Covid).
Menacé dans sa renaissance par les niveaux de densité que requiert son modèle économique pour être rentable (voir le mouvement de recentrage de WeWork vers les centres-villes, afin de compenser la dédensification de ses espaces par des prix par poste plus importants), le coworking post-Covid devra jouer la carte de l’externalisation plutôt de la flexibilisation. Effectivement, confrontées au télétravail, qui ajoute une dose de complexité supplémentaire dans la gestion des espaces de travail, et à l’enrichissement en technologie des mètres carrés, les entreprises souhaiteront sous-traiter à des opérateurs « clés en main » la gestion de leurs immeubles (et personnels associés).
Préférer une promesse de prise en charge de la complexité plutôt que de flexibilité : telle est la martingale du secteur.
C’est là qu’est l’avenir de l’industrie et il est probable que des mouvements de consolidation interviennent dans les mois qui viennent, à l’initiative de propriétaires, d’acteurs du property management ou de sociétés d’intermédiation, recherchant des relais de croissance moins risqués que le métier de la transaction, à l’image de ce qu’ils ont initié dans le domaine du facilities management.
Le retour en grâce des sale and leaseback
Nageant dans un océan de cash, les entreprises, y compris les moins bien portantes d’entre elles, vont redécouvrir paradoxalement les vertus des opérations de sale and leaseback, remboursement des PGE et baisse des marges obligent.
Aux États-Unis, les sale and leaseback pèsent autant que le marché de l’investissement immobilier en Allemagne… C’est une modalité de financement à part entière et non pas une bouée de sauvetage pour les entreprises « distressed », comme telle en est la perception en Europe continentale.
Bien plus qu’une défaisance, les sale and leaseback s’apparentent à un mode de financement de très long terme (20 à 25 ans), adossé à des contrats de baux, dont nous rappelons au point suivant le caractère plastique et ductile.
Alors que les banques, confrontées à une inéluctable montée de leurs provisions pour risques en 2021, vont restreindre et durcir leurs conditions de crédit, les entreprises se tourneront vers ces modes de financement alternatifs, y compris pour financer des opérations clés en main.
Une plasticité confirmée du contrat de bail
L’un des mots-clés de l’année fut résilience. Notre bon vieux bail commercial est illustratif de ce mot. Bien qu’âgé de plus de 60 ans, ce support juridique prouve sa plasticité et sa capacité à refléter les évolutions du marché.
La « rigidité » supposée du bail commercial provient bien plus de pratiques de marché profondément ancrées que des contraintes inhérentes à ce type de contrat.
Sa rigidité supposée provient avant tout de « pratiques de marché » variant au gré des rapports de force preneur/bailleur, qu’il convient de remettre en cause à travers des processus de négociation bien menés et avec l’aide de conseils. Le support juridique, quant à lui, peut épouser à peu près toutes les demandes et configurations… et répondre à tous les besoins.
Dès que les évaluateurs cesseront de capitaliser des revenus locatifs à l’infini tout en cochant la présence de quelques clauses types, la vache sacrée que constitue le bail investisseur triple net sera remplacée par des indicateurs plus divers et plus proches de l’hôtellerie, beaucoup mieux à même de rendre compte de la qualité d’un actif immobilier : niveau d’utilisation des mètres carrés, Ebit moyen des locataires de l’immeuble, alignement entre les Walt contractualisées et réellement observées, délai de commercialisation des surfaces vacantes, performance énergétique, etc.
Le télétravail devient une réalité
Qu’il est loin (2017) le temps de la loi travail ou loi El Khomri où le droit à la déconnexion était présenté comme une avancée sociale majeure ! Apparaissant officiellement en Europe en 2002 sous forme d’un accord-cadre, le télétravail a réellement pris son essor dans l’Hexagone en 2020.
Évoluant du statut de facilité octroyée à des collaborateurs méritants et réputés travailleurs vers celui, plus appréciable, de modalité assumée et répandue, le télétravail est devenu une réalité sociale, économique et organisationnelle à l’issue du gigantesque « Proof of Concept » de deux mois, occasionné par le premier confinement.
Au-delà des débats entre anciens et modernes, il est une certitude : l’ancrage durable du télétravail dans les pratiques, à hauteur de un à deux jours par semaine, impactera durablement la demande.
Au-delà des débats entre « buralistes » (tenants du tout bureau, emmenés par les grandes foncières de la place qui font des « small talks » autour de la machine à café la raison d’être de leurs bureaux) et « télétravaillistes » (partisans de la virtualisation totale des relations sociales), le télétravail va trouver son rythme de croisière, autour d’une jauge fréquemment estimée à deux jours par semaine… Ni grand soir, ni statu quo donc, mais le renforcement et l’amplification d’une évolution qui date de plusieurs années.
Où est la nouveauté ? Il s’agit du fait que ces deux jours hebdomadaires seront plus systématiquement pris et télétravaillés. Enseignements tirés par exemple par Sodexo et ses concurrents opérateurs de RIE : une baisse durable de la fréquentation de leurs installations de 25 %, avec de sérieuses remises en question stratégiques à la clé. Si les opérateurs de RIE voient 25 % de clients en moins dans leurs installations, quid des propriétaires de bureaux ?
Moins de mètres carrés, mais des mètres carrés plus riches en fonctionnalités
Les deux périodes de confinement ont frappé les esprits des directions générales : traversant des plateaux vides, celles-ci ont réalisé combien leurs surfaces de bureaux pouvaient s’apparenter à du capital coûteux, car bien mal utilisé.
Ce constat, articulé avec le déploiement du télétravail, se traduira nécessairement par un impact déflationniste sur le take-up. Barclay’s, dans une étude datée de septembre 2020, l’estime à -10 à -20 % de la demande de mètres carrés dans les dix ans en Europe, Capital Economics à -20 à -25 % sur les revenus de l’industrie immobilière européenne sur les cinq à dix ans à venir.
Moins de mètres carrés, mais des mètres carrés plus riches en contenu technologique donc plus coûteux.
Ces moindres besoins en volume se traduiront cependant par un coût plus élevé de ces mètres carrés (« moins donc, mais mieux ») en raison du déploiement plus systématique de technologies et de services permettant :
- de mesurer l’utilisation de ces surfaces ;
- d’en faciliter l’usage auprès de collaborateurs appréhendant désormais les espaces en fonction de ce qu’ils ont à y faire ;
- de travailler de manière plus fluide en mode hybride.
À titre illustratif, la mise en œuvre de capteurs couplés à une application permettant de réserver un poste de travail augmente le coût d’un poste de 13 % environ. De même, l’équipement de salles de réunion en systèmes audio-vidéo, facilitant la tenue de réunions avec équipes en présentiel et distanciel, ramène le coût des cloisons à de la menue monnaie.
Au-delà du volume et de la valeur des mètres carrés se pose la question des limites de prestations et des contours de l’offre des propriétaires d’immobilier. Sans déflorer le point suivant, nous sommes persuadés que les propriétaires et investisseurs gagneront à élargir leur offre de services auprès des entreprises et à commercialiser, là où c’est opportun, des immeubles équipés et prêts à l’emploi, plutôt que des plateaux nus, façon « shell & core ». Le succès de Covivio sur un récent ensemble dans le 13e arrondissement de Paris en témoigne.
Propriétaires et foncières : la révolution du service ?
Covivio avec Wellio, Icade avec Imagin’Office, AG Real Estate avec son concept Plug & Work, Primonial avec la nomination d’une responsable de la Relation clients, les exemples d’initiatives marketing et commerciales de la part de foncières visant à refonder leurs relations avec les utilisateurs, désormais promus au rang de clients, font florès, avec une accélération certaine au cours des 18 derniers mois.
Cette nouvelle « Client Centricity » voit son importance confortée par les chocs subis par Unibail-Westfield, qui rappellent que la pierre n’immunise pas contre les frondes actionnariales et les revirements stratégiques, même chez les plus puissants et les plus installés.
Si les foncières ne veulent pas subir le même sens que les banques, il leur faudra passer d’un marketing de l’offre (j’ai un immeuble au bon endroit) à un marketing de la demande (comment puis-je adresser vos besoins et devenir votre « Trusted Landlord »), en expérimentant autant que possible, comme bon nombre d’entre elles le font, sans chercher leur salut dans le simple rachat de start-up, permettant de ripoliner le rapport annuel.
De ce point de vue, l’ensemble des initiatives et plans de transformation que déploie le secteur du logement social est intéressant. À bas bruit, ce dernier a enclenché sa transformation radicale et beaucoup d’enseignements sont fructueux pour les foncières « capitalistes ».
