Les data centers, ou centres de traitement de données en français, sont jugés comme constituant le secteur le plus prometteur dans le cadre de l’étude « Emerging Trends in Real Estate Europe 2021 »1. La crise sanitaire a démultiplié l’essor du e-commerce, lequel s’appuie notamment sur ces actifs au sein desquels des serveurs informatiques stockent les données numériques, et où des espaces de stockage peuvent être loués par une entreprise tierce. Dans ce contexte d’appétence certaine du marché, le développement d’un data center en France nécessite d’anticiper certains enjeux immobiliers et environnementaux.
Sécuriser juridiquement son projet
Implanter un data center nécessite l’obtention de plusieurs autorisations qui supposent une qualification préalable du projet.
Destination applicable ?
En droit immobilier, cette qualification soulève la question de la destination administrative. Le cadre réglementaire des destinations et sous-destinations2 présente une liste limitative qui ne fait nullement état des centres de traitement de données. La seule réponse officielle provient de la fiche technique établie par le ministère du Logement et de l’Habitat durable3 qui indique que la sous-destination entrepôt « inclut notamment les locaux logistiques dédiés à la vente en ligne et les centres de données ». Les data centers seraient ainsi rattachés à la destination administrative d’entrepôt, à viser par le pétitionnaire dans le dossier de demande de permis de construire.
S’ensuit une analyse des dispositions du plan local d’urbanisme (PLU) applicable, et plus généralement de la réglementation d’urbanisme tant locale que nationale. Il convient en effet de s’assurer que la construction d’entrepôts, et plus précisément d’un data center, n’est pas limitativement réglementée voire interdite dans la zone du PLU considérée. Des restrictions en matière de construction, notamment s’agissant de l’emprise au sol, sont fréquemment identifiées et devront être prises en compte dans le dossier de demande de permis de construire. S’ajouteront également, le cas échéant, des procédures d’agrément préalable dans les cahiers des charges régissant les éventuelles organisations foncières applicables (ZAC, ASL, AFUL). Autre agrément à considérer en cas d’implantation en Île-de-France, si les seuils sont remplis : celui du préfet4, préalable à l’obtention du permis de construire.
Qualification ICPE
En droit de l’environnement, la problématique principale porte sur les équipements contenus dans le data center (notamment groupes électrogènes, cuves de fioul, groupes frigorifiques) qui peuvent être soumis à la réglementation ICPE5. La puissance et la taille de ces équipements vont déterminer le classement du data center dans les rubriques de la nomenclature ICPE (déclaration, enregistrement, autorisation).
Par exemple, le projet sera soumis à autorisation si les groupes électrogènes dépassent une puissance cumulée de 50 MW (rubrique 3110) ou si le stockage enterré de fioul (rubrique 4734) est supérieur à 2 500 t. Entre 1 000 et 2 500 t de fioul, l’installation sera soumise à enregistrement. En dessous, seule une déclaration sera nécessaire.
À chaque titre d’exploitation, sa procédure. Plus le projet est important, plus la procédure sera lourde. Si le régime de la déclaration peut se résumer grossièrement au dépôt d’un formulaire Cerfa, il n’en est pas de même pour le régime de l’enregistrement et, encore moins, pour celui de l’autorisation (dossier de demande, avec notamment étude d’impact et, dans certains cas, étude de dangers et enquête publique).
Un tel processus prend du temps : entre 12 et 18 mois minimum. L’implantation d’un data center peut également nécessiter d’autres autorisations, telles qu’une autorisation de défrichement ou une dérogation à l’interdiction de destruction des espèces protégées.
Une fois le titre d’exploitation obtenu, le risque de recours administratif est à anticiper en fonction de l’accueil du projet par le voisinage et la présence d’associations de défense de l’environnement.
Raccordement
Le raccordement aux réseaux est primordial et nécessite de sécuriser des propositions de raccordement. La puissance de raccordement électrique et internet ainsi que le nombre de points de livraison ou encore la tension et les frais d’installation devront faire l’objet d’une attention particulière, afin de s’assurer qu’ils sont compatibles avec les besoins générés par l’exploitation du data center.
Un partage de la maîtrise d’ouvrage, selon la nature des travaux en cause, sera effectué avec l’opérateur. Les travaux de raccordement sont subordonnés à la réalisation de diverses conditions préalables et notamment l’obtention par l’opérateur des autorisations administratives, de voirie, ou encore la conclusion de conventions de servitudes.
Consécutivement, des conventions de raccordement et d’exploitation seront à conclure avant toute mise sous tension.
Points d’attention opérationnels
On ne préconisera jamais assez de préférer une implantation dans une zone ayant déjà une vocation industrielle qui facilitera beaucoup l’obtention d’un titre ICPE. Au vu de la procédure lourde et du calendrier long, l’enjeu environnemental doit, en tout état de cause, être anticipé très en amont. C’est essentiel pour insérer l’instruction du dossier administratif dans le processus de construction global sans pénaliser le calendrier de ce dernier.
Il est également conseillé d’accorder une importance spéciale dans le dossier de demande d’autorisation à la question des nuisances pour le voisinage et notamment sonores. L’affaire Interxion en 2015 a montré que les data centers n’ont pas toujours bonne presse auprès des riverains et qu’il est important de présenter une étude d’impact solide qui résistera à un éventuel contentieux.
L’élaboration du montage contractuel nécessite également une grande attention afin de sécuriser au mieux les intérêts du développeur.
Dans les contrats de vente (terrain à bâtir, vente en l’état futur d’achèvement, SPA, etc.), l’obtention et la purge des autorisations susvisées, et la conclusion des contrats de raccordement seront érigées en condition suspensive de l’avant-contrat.
Ces conditions seront reportées dans les contrats annexes avec le même souci de précision d’encadrement : contrat de promotion immobilière, bail en l’état futur d’achèvement ou encore marchés de travaux.
Actif privilégié du marché, le data center dénote par ses particularités et mérite une attention certaine dans le montage de l’opération, ayant des impacts de calendrier et contractuels à considérer par les développeurs qui seront bien avisés d’en tenir compte.
[1] Luc Etienne Rouillard Lafond, « Le data center, un actif immobilier qui monte en puissance », Business Immo, 10 mai 2021.
[2] Article R151-28 du Code de l’urbanisme créé par le décret no 2015-1783 du 28 décembre 2015 et arrêté du 10 novembre 2016.
[3] Fiche technique 6 : Réforme des destinations des constructions.
[4] Article R510-1 du Code de l’urbanisme.
[5] ICPE : installation classée pour la protection de l’environnement.
