À mesure que se profile le retour des salariés au bureau, se pose et se repose la sempiternelle question de l’avenir de l’immeuble censé les accueillir. Deux études récentes apportent ou confortent quelques certitudes que commencent à se forger bailleurs comme preneurs.
L’une, quantitative, réalisée par Xerfi à partir d’une enquête auprès de 800 dirigeants d’entreprise, montre que le télétravail va devenir LA variable d’ajustement des besoins en bureaux des utilisateurs. Xerfi estime que la population éligible au télétravail devrait tripler pour passer de 9 % avant la crise sanitaire à 31 % à horizon deux ans. Et que la fréquence du travail à distance va s’accélérer pour passer de 1,2 jour à 2,2 jours par semaine en moyenne. La conséquence assez basique de cette équation est une diminution pure et simple des surfaces de bureaux. Elle est confirmée par l’enquête qui révèle que près d’un quart des projets de déménagements ou de réaménagements impliquent une réduction des surfaces occupées. Et que plus de 30 % des grandes entreprises envisagent de faire évoluer leur immobilier pour une surface équivalente ou plus petite. En extrapolant, Xerfi calcule que la baisse potentielle de la demande de bureaux en Île-de-France pourrait atteindre jusqu’à 10 millions de m2, soit 20 % du parc, corroborant un scénario noir projeté par Natixis au lendemain du premier confinement. Les chiffres donnent le tournis.
L’autre étude, qualitative, réalisée par Elabe pour le compte de Gecina, montre au contraire que si le monde du travail a clairement changé (quête du sens, horizontalisation de la société, délégitimation du management…), il continuera de s’articuler autour de l’immeuble de bureaux. Les 24 dirigeants du CAC 40 et du SBF 120 interrogés réaffirment le caractère essentiel du contact humain dans l’entreprise, et pas un ne croit en la capacité de leur organisation à adopter le télétravail à 100 %. Le mythe de la « remote company » a vécu.
Pour autant, dans quel type d’immeuble vont s’incarner ces nouvelles organisations ? Dans l’enquête de Gecina, les dirigeants évoquent un lieu d’usage et de partage dédié au travail d’équipe. Un lieu symbole d’expérience qui incarne les valeurs et le savoir-faire de l’entreprise. Un lieu de séduction aussi, où la dimension expérientielle sera clé non seulement pour attirer ou retenir les talents, mais aussi permettre par la garantie d’une certaine qualité de vie au travail, une meilleure productivité. Plus qu’une vitrine, l’immeuble de bureaux est donc appelé à devenir un véritable « flagship » incarnant la marque employeur.
Voici le côté pile de la feuille de route. Le côté face, lui, appelle une plus grande flexibilité dans l’exploitation des surfaces et dans les contrats. Sur ce dernier point, un tiers des entreprises tertiaires et la moitié des grands comptes affichent un intérêt pour des surfaces opérées ou du coworking au sein d’immeubles occupés. En clair, davantage une offre servicielle d’espaces de travail dans une logique « plug and play » qui va plus loin que la simple mise à disposition de mètres carrés, si bien aménagés ou localisés soient-ils.
Ce que à quoi nous assistons est bel et bien une transformation de l’immeuble de bureaux en… bureaux. À tous les étages
