La propriété résidentielle au prisme du faisceau de droits

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Une conception alternative à la propriété est possible en reprenant les travaux de l’économiste Commons (1893) et du juriste Hohfeld (1917) définissant la propriété comme un faisceau de droits et en acceptant l’idée que le phénomène d’appropriation diffère selon le type de bien : un propriétaire n’a pas les mêmes droits en possédant une voiture, une œuvre de Banksy ou un logement. L’École de Bloomington, dont Ostrom (2009), a identifié les faisceaux de droits rattachés aux ressources naturelles et informationnelles. Notre contribution propose d’identifier plus spécifiquement les droits rattachés à la propriété résidentielle.

Marcuse (1996) est le premier à avoir mobilisé l’approche de la propriété comme faisceau de droits dans le domaine de l’immobilier résidentiel. Dans le sillage d’Hohfeld, il a identifié 12 relations juridiques propres à la propriété résidentielle. Nous avons revisité cette contribution en nous inspirant des travaux plus récents d’Ostrom, qui identifie cinq droits principaux rattachés à une ressource naturelle : droits d’accès, de prélèvement, de gestion, d’exclusion et d’aliénation (Ostrom, 2009). Côté ressources informationnelles numériques, les droits associés sont le droit d’accès, de contribution, de prélèvement, de suppression, de gestion, d’exclusion et d’aliénation (Hess & Ostrom, 2007). Concernant la propriété résidentielle, nous proposons de présenter un faisceau de droits s’articulant autour du droit d’accès, de prélèvement, de gestion, d’exclusion, d’aliénation et de préemption.

Ce travail d’identification mérite de clarifier certaines définitions. Le droit de prélèvement de la rente immobilière et le droit de modification sont les droits de propriété les plus caractéristiques d’un bien immobilier résidentiel. Dans le cas des ressources naturelles, le droit de prélèvement est défini comme « le droit de réellement récolter et retirer certaines unités de ressource du système de ressource » (Cole & Ostrom, 2014). Dans le cas de la propriété résidentielle, l’unité de ressource économique ou le gain qui est au cœur de toute la problématique d’appropriation n’est autre que la rente immobilière qui est, au final, le revenu qu’un propriétaire peut tirer, sans travailler, d’un bien immobilier à partir soit des revenus locatifs, soit de la plus-value sur la vente du bien.

Les droits d’accès/usage, de prélèvement, de gestion, d’exclusion, d’aliénation et de transformation sont réunis dans les mains du propriétaire privé lorsqu’il est propriétaire exclusif d’une maison individuelle. Ces différents droits ne sont pas absolus : ils peuvent être plus ou moins contraints par la puissance publique selon le cadre légal et réglementaire en vigueur.

Le droit d’accès/usage est encadré par les règles d’urbanisme. Par exemple, la transformation de l’usage du logement en bureau doit être compatible avec le plan local d’urbanisme (PLU). En s’inscrivant dans le sillage d’Hohfeld (1917), on peut considérer que le propriétaire privé n’exerce pas le droit de construire ou de démolir son logement étant donné qu’il doit demander une autorisation administrative avant toute transformation significative. En effet, l’introduction d’une demande d’autorisation administrative (permis de construire) pour qu’un propriétaire effectue une action (construire un logement) modifie totalement la nature de la relation juridique. Sans demande d’autorisation administrative, le droit de construire n’est autre qu’un privilège du propriétaire : ce dernier peut construire sans que personne ne puisse s’y opposer. En devant effectuer une demande d’autorisation administrative, ce privilège se transforme en un assujettissement du propriétaire au pouvoir de la collectivité publique et au recours des tiers.

Le droit d’aliénation offre la possibilité au propriétaire de vendre un ou plusieurs droits de propriété de façon permanente ou pour une période donnée. En droit français, une grande diversité de contrats est possible pour concéder différents droits de propriété sur une période de temps limitée : les baux de courte ou longue durée et le droit d’usage et d’habitation.

Le droit de préemption (selon Commons « droit du domaine éminent ») n’est pas toujours un droit des pouvoirs publics. Lorsque des droits de propriété sont concédés par un propriétaire qui demeure éminent, ce dernier jouit généralement d’un droit de préemption lui permettant de se porter acquéreur de ces droits lors d’une transaction. C’est le cas des baux de longue durée ou de l’usufruit ; au contraire, le droit d’usage et d’habitation ou le bail locatif ne peuvent être cédés.

Ainsi, l’approche de la propriété comme faisceau de droits permet de dépasser la dichotomie traditionnelle entre l’usage et la propriété : le droit d’usage est un des droits associés à la propriété d’un bien résidentiel, c’est le droit du locataire. La période contemporaine ne peut donc être décrite comme l’avènement d’une « civilisation de l’usage », mais comme l’entrée dans une ère de la « post-propriété » où la propriété ne peut plus être conçue de façon unitaire et absolutiste. En ce sens, cette approche de la propriété permet d’éclairer dans sa complexité l’émergence de nouvelles formes de propriété résidentielle pérenne : organismes de foncier solidaire et coopératives d’habitants (Le Rouzic, 2021)

Vincent Le Rouzic, docteur en urbanisme de l’université Paris 1 Panthéon-Sorbonne

Vincent Le Rouzic est spécialiste de l’économie immobilière et foncière. Il est lauréat du Prix spécial de la thèse sur la ville 2020 décerné par le Plan urbanisme construction architecture (Puca), l’Institut CDC pour la Recherche et de l’Association pour la promotion de l’enseignement et de la recherche en aménagement et urbanisme (Aperau) pour sa thèse intitulée
« Essais sur la post-propriété ».

Bibliographie

COLE, D. H. & OSTROM, E., (2014), « The Variety of Property Systems and Rights in Natural Resources », In : Elinor Ostrom and the Bloomington School of Political Economy : Ressource governance, Daniel H. Cole & Michael D. McGinnis, LanhamLexington Books, vol. 1-3, vol. 2, , p. 123‑160.

COMMONS, J. R., (1893), The Distribution of Wealth, London.

HESS, C. & OSTROM, E., (2007), Understanding Knowledge as a Commons. From Theory to Practice, Cambridge, 382 p.

HOHFELD, W., (1917), Fundamental Legal Conceptions as Applied in Judicial Reasoning, Faculty Scholarship Series, n°4378, p. 710‑770.

LE ROUZIC, V., (2019), Essais sur la post-propriété : les organismes de foncier solidaire face au défi du logement abordable (Thèse de doctorat), Paris 1.

LE ROUZIC, V., (2021), « Cooper Square is here to stay » Une relecture institutionnaliste du droit à la ville, Métropoles, n°27.

MARCUSE, P., (1996), « Privatization and its Discontents: Property Rights in Land and Housing in the Transition in Eastern Europe », In : G. ANDRUSZ, M. HARLOE et I. SZELENYI (éd.), Cities After Socialism, Blackwell Publishers Ltd, p. 119‑191.

OSTROM, E., (2009), Par-delà les marchés et les États : la gouvernance polycentrique des systèmes économiques complexes, Revue de l’OFCE / Débats et politiques, Paris,
p. 15‑72.